به گزارش تجارت نیوز، بازار اجاره در شرایط بحرانی قرار دارد و وضعیت مستاجران هر ساله رو به وخامت است. بررسیها نشان میدهد سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایران، بهویژه در پایتخت به ۵۰ تا ۷۰ درصد رسیده است. بهعبارتی مستاجران تهرانی بیش از نیمی از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره خانه میکنند.
از سوی دیگر، براساس آمارهای وزارت راه و شهرسازی جدود هفت میلیون خانوار ایرانی مستاجر هستند و بخش بزرگی از آنها برای تامین هزینه اجاره با مشکلات زیادی دستوپنجه نرم میکنند. همچنین دادهای مرکز آمار نشان میدهد که حدود ۳۶.۸ درصد از مردم ایران مستاجر هستند.
در چنین شرایطی دولت از اجرای طرح «آشیان» بهعنوان نخستین برنامه مسکن استیجاری خبر داده است؛ این طرح قرار است ۱۰ هزار واحد مسکونی را با نرخهایی پایینتر از بازار به مستاجران واگذار کند. اما آیا اساس چنین طرحی میتواند گرهای از گرههای بازار اجاره باز کند یا باز هم به سرنوشت طرحهای حمایتی شکستخورده قبلی مواجه خواهد شد؟
طرح آشیان، از وعده تا اجرا
طرح آشیان یکی از طرحهای وزارت راه و شهرسازی برای ورود به حوزه اجارهداری دولتی است. بر اساس اعلام مسئولان وزارت راه، ثبتنام متقاضیان از تاریخ ۱۸ و ۱۹ خردادماه در سه استان مازندران، قزوین و مرکزی آغاز شده بود و امکان ثبت درخواست برای شهرهای مختلف این سه استان از طریق سامانه طرحهای جامع حمایتی مسکن، موسوم به سامانه «تم» وجود داشت.
مرحله دوم این طرح از روز دوشنبه ۲۵ خردادماه آغاز شده و تا روز چهارشنبه ۲۷ خرداد ادامه دارد. این مرحله شامل سه استان البرز، گیلان و خراسان جنوبی میشود.
هدف اصلی این طرح، تامین مسکن اجارهای برای خانوارهای فاقد مسکن، زوجهای جوان و اقشار کمدرآمد جامعه است. دولت اعلام کرده متقاضیان بر اساس شاخصهایی مانند دهک درآمدی، تعداد فرزندان، وجود معلول یا سالمند تحت تکفل و میزان آسیبپذیری خانوارها اولویتبندی خواهند شد.
هنوز مشخص نیست مراحل بعدی ثبتنام مسکن استیجاری چه زمانی آغاز میشود و شامل کدام استانها خواهد بود؛ با این حال، وزارت راه وعده داده است که جزئیات زمانبندی این طرح را در آینده منتشر میکند.
اجاره تا ۶۵ درصد پایینتر از نرخ بازار؛ پرداخت یارانه از جیب چه کسی؟
یکی از وعدههای مهم دولت درباره طرح آشیان، اجاره واحدها با نرخهایی پایینتر از عرف بازار است. بر اساس اعلام معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، خانوارهای دهکهای اول و دوم تنها ۳۵ درصد نرخ عرف بازار اجاره را پرداخت میکنند. این رقم برای دهکهای سوم و چهارم به ۴۵ درصد و برای دهکهای پنجم و ششم به ۵۵ درصد میانگین بازار میرسد.
به عبارتی، مستاجران دهکهای اول و دوم اجارهای حدود ۶۵ درصد پایینتر از نرخ بازار پرداخت میکنند؛ با این حال هنوز مشخص نیست مابهالتفاوت میان اجاره دریافتی و نرخ واقعی بازار از کدام محل تامین میشود و دولت تا چه زمانی توان پرداخت این یارانه پنهان را خواهد داشت.
علاوه بر این، مبنای تعیین قیمت و نرخ متعارف اجارهبها و همچنین سازوکار بروزرسانی آن همچنان مشخص نیست و در هالهای از ابهام قرار دارد.
۱۰ هزار واحد برای ۱۰ میلیون مستاجر؟!
طبق آخرین آمارهای رسمی، حدود ۳۶.۸ درصد خانوارهای کشور مستاجر هستند؛ محاسبات و تخمینهای تجارتنیوز بر اساس تعداد خانوارهای مستاجر در سال 95 (آخرین آمارگیری) حاکی از آن است که با توجه جمعیت فعلی ایران، تعداد مستاجران در کشور دستکم به حدود ۱۰ میلیون خانوار میرسد.
با توجه به شرایط اقتصادی فعلی و از دست رفتن بسیاری از مشاغل و تعدیل نیروها، بخش بزرگی از این خانوارها در پرداخت اجارهبها با مشکلات جدی روبهرو هستند؛ بهویژه اینکه بخش بزرگی از درآمد مستاجران ایرانی، صرف پرداخت هزینه اجاره خانه میشود. یاسر عربی، عضو کمیسیون عمران مجلس در گفتوگو با شفقنا بیان کرده است که در بسیاری از موارد، بیش از ۷۰ درصد درآمد خانوارها صرف اجاره خانه میشود.
این در حالی است که طبق استانداردهای جهانی، هزینه مسکن نباید بیش از ۳۰ درصد از درآمد خانوارها را تشکیل دهد. با این حال در ایران، بهویژه در شهری چون تهران، بیش از نیمی از درآمد مستاجران به اجارهخانه اختصاص مییابد که فاصله قابل توجهی با استانداردهای جهانی دارد.
با این حال، مسئولان وزارت راه از تامین حدود ۱۰ هزار واحد در فاز نخست مسکن استیجاری خبر دادهاند. با وجود اینکه این اقدام میتواند برای بخشی از خانوارهای هدف مفید باشد، اما پرسش اصلی این است که آیا اساسا این ظرفیت متناسب با ابعاد بحران اجاره در کشور و پاسخگوی نیاز واقعی بازار خواهد بود؟
طرح آشیان پاسخگوی نیاز ۱.۲۵ درصد مستاجران!
بهنظر میرسد، سقف حمایتی دولت برای طرح مسکن استیجاری در نهایت تنها به ۷۵ هزار واحد مسکونی میرسد. حبیبالله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بهتازگی از تدوین برنامه ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری برای سالهای ۱۴۰۵ تا ۱۴۰۷ خبر داده است.
یک محاسبه سرانگشتی نشان میدهد که واگذاری ۷۵ هزار واحد مسکونی برای ۱۰ میلیون خانوار مستجر در کشور، بیشتر شبیه یک شوخی است و حتی یک درصد از نیاز واقعی بازار را هم پوشش نمیدهد.
البته جامعه هدف این طرح، دهکهای یک تا ششم اقتصادی هستند و بر این اساس، اگر ۶ میلیون خانوار مستاجر در این دهکها قرار داشته باشند، واگذاری ۷۵ هزار واحد مسکونی تنها پاسخگوی نیاز ۱.۲۵ درصد نیاز واقعی خواهد بود.
بنابراین، اگرچه دولت این طرح را بهعنوان فاز نخست معرفی کرده، اما نسبت تعداد واحدهای موجود به جمعیت مستاجران نشان میدهد که طرح آشیان دستکم در کوتاهمدت نمیتواند اثر گستردهای بر بازار اجاره کشور داشته باشد و پاسخگوی نیاز واقعی مستاجران هم نیست.
طرح آشیان به جامعه هدف میرسد؟
یکی از هدفگذاریهای مهم درباره طرحهای حمایتی مسکن، نحوه تخصیص پروژهها به متقاضیان واقعی و جلوگیری از ورود دلالان و افراد غیرمشمول است.
دولت اعلام کرده اولویت واگذاری بر اساس دهکهای درآمدی و شاخصهایی مانند تعداد فرزندان انجام میشود، اما هنوز جزئیات کافی درباره نحوه شناسایی اطلاعات متقاضیان، نحوه نظارت بر فرآیند واگذاری و راهکارهای جلوگیری از سوءاستفاده دلالان منتشر نشده است.
ابهام دیگر نیز به شیوه مدیریت این واحدها بازمیگردد. هنوز مشخص نشده که دولت مستقیما نقش موجر را بر عهده خواهد داشت یا مدیریت واحدها از طریق واسطه مانند مشاوران املاک یا سایر نهادها انجام میشود.
آشیان در برابر طرحهای دولتی شکستخورده قبلی
سیاستهای حمایتی مسکن در دولتها مختلف همواره با شکست همراه بودهاند. از پروژه مسکن ملی گرفته تا اقدام ملی مسکن و سپس، نهضت ملی مسکن هیچکدام به طور کامل تحقق پیدا نکردند و هزینههای زیادی را بر دوش دولت گذاشتند.
همچنین، در سالهای گذشته، بخشی از متقاضیان طرحهایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن به دلیل افزایش هزینهها، طولانی شدن زمان ساخت، شرایط نامساعد اقتصادی و بدعهدیهای دولت، از ادامه مسیر انصراف دادند. از طرفی، امتیاز برخی واحدها مانند کالایی قابل معامله در اختیار سوداگران قرار گرفت و زمینه برای حضور دلالان فراهم شد.
تجربههای تلخ طرحهای حمایتی شکستخورده باعث شده تا منتقدان نگران باشند که در صورت نبود نظارت کافی، طرح آشیان نیز با مشکلات مشابه روبهرو و از جامعه هدف به مرور دور شود.
موافقان و مخالفان چه میگویند؟
موافقان و حامیان طرح مسکن استیجاری معتقدند بازار اجاره در سالهای اخیر رها شده و تمرکز دولتها عمدتا بر خانهدار کردن خانوارها بوده است. به عقیده آنها، بخش قابل توجهی از مستاجران کمدرآمد توان پرداخت اجارههای گران را ندارند و توسعه مسکن استیجاری میتواند از این افراد حمایت کند.
علیمحمد ابراهیمی، پژوهشگر حوزه مسکن، در گفتوگو با خبرگزاری مهر بهعنوان یکی از موافقان طرح مسکن استیجاری گفته بود: «اتخاذ سیاست مسکن استیجاری در دولت چهاردهم تصمیمی درست بوده و جای آن در میان طرحهای حمایتی مسکن در دههها و سالهای گذشته خالی بود.»
او همچنین بیان کرده بود که مسکن استیجاری در بسیاری از کشورهای جهان بخشی از نظام تامین مسکن محسوب میشود و در کنار سیاستهای مالکیتی به کار گرفته میشود. به اعتقاد او، چنین طرحی میتواند بخشی از نیاز خانوارهایی را پوشش دهد که توان ورود به بازار خرید مسکن را ندارند.
با این حال، ابراهیمی موفقیت چنین طرحی را مشروط به فراهم بودن برخی شرایط دانسته بود. او با تاکید بر اهمیت جانمایی مناسب پروژهها عنوان کرده بود: «اگر اراضی مناسب و باکیفیت شهری برای اجرای طرح در نظر گرفته شود، امکان موفقیت آن افزایش مییابد.» این پژوهشگر حوزه مسکن معتقد بود تامین زمین مناسب و دسترسی مطلوب به خدمات شهری از پیششرطهای مهم موفقیت طرح مسکن استیجاری به شمار میرود.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن نیز پیشتر در گفتوگو با تجارتنیوز از اصل اجرای مسکن استیجاری حمایت کرده و گفته بود: «اگرچه تعداد واحدهای مسکن استیجاری در مقایسه با نیاز واقعی بازار، چندان عدد چشمگیری نیست، اما میتواند شروع خوبی باشد.»
او معتقد بود با وجود محدود بودن ظرفیت اولیه طرح، عملیاتی شدن آن پس از سالها وعده و برنامهریزی میتواند اقدامی مثبت تلقی شود. این کارشناس همچنین بیان کرده بود در شرایطی که خرید مسکن دشوار شده است، توسعه مسکن استیجاری میتواند بهعنوان راهکاری جایگزین برای بخشی از متقاضیان مورد توجه قرار بگیرد.
با این حال، ایلاتی موفقیت طرح را منوط به رفع ابهامات اجرایی و طراحی سازوکار مناسب برای بهرهبرداری از واحدها دانسته بود. او تاکید کرده بود: «باید تعدادی شرکتهای اجارهداری مسکن ایجاد شوند تا عملیات اجارهداری را انجام دهند.» ایلاتی همچنین مدل مطلوب را استفاده از زمینهای دولتی و مشارکت با سازندگان عنوان کرده و معتقد بود این شیوه میتواند هزینههای دولت را کاهش دهد. او در نهایت عنوان کرده بود که اولویت اصلی دولت باید همچنان خانهدار کردن مردم و پیشبرد طرحهای مالکیتی از جمله نهضت ملی مسکن باشد و مسکن استیجاری در اولویتهای بعدی قرار گیرد.
در مقابل، برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند دولت نباید مستقیما به بازیگر اصلی بازار مسکن و اجاره تبدیل شود. بیتالله ستاریان، کارشناس مسکن، همواره تاکید کرده است که وظیفه دولت تصدیگری در بازار مسکن نیست و دولت باید نقش تنظیمگر را ایفا کند.
او در گفتوگو با تجارتنیوز علیرغم اینکه به حمایت دولت از مستاجران کمدرآمد باور دارد و این را وظیفه تمام دولتها میداند، اما معتقد است که طرح مسکن استیجاری مشکل بازار را حل نمیکند.
ستاریان با بیان اینکه مشکل مسکن کشور ریشه در ساختار اقتصاد دارد، میگوید: «طرح آشیان، طرحی نیست که بتواند مشکل بازار مسکن را حل کند. مشکلات بازار مسکن با این طرحها حل نمیشود. ما سالانه دستکم به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم و این نیاز حداقل تا دو دهه آینده ادامه دارد.»
ستاریان تاکید میکند که هر زمان بحرانهای بازار مسکن حل و فصل شوند، طرحهای حمایتی دولتی جایگاه واقعی خود را پیدا میکنند. او همچنین اشاره میکند که دولت نباید خود مستقیما وارد چرخه تولید مسکن شود و این کار وظیفه بخش خصوصی است.
علیرضا نوین، عضو کمیسیون عمران مجلس، با اشاره به تعداد بالای مستاجران و عقبماندگی برنامههای مسکن کشور، در گفتوگو با خبرگزاری مهر، تاکید کرده بود که ظرفیت پیشبینیشده برای مسکن استیجاری تناسبی با نیاز بازار ندارد و در این باره گفته بود: «حتی اگر این ۱۰ هزار واحد جدید هم ساخته شود، رقم قابلتوجهی در مقایسه با نیاز واقعی کشور نخواهد بود.»
بنابراین، چه حامیان و چه مخالفان مداخله دولت در بازار مسکن معتقدند که طرح مسکن حمایتی برای رسیدن به موفقیت نیازمند شروطی است که تنها با کمک بخش خصوصی قابل اجرا خواهد بود.
تجربه جهان در مسکن استیجاری
اجارهداری دولتی در جهان هم وجود دارد و بسیاری از کشورها تجارب موفق و شکستخوردهای داشتهاند. کشورهایی مانند اتریش و هلند از سیاستهای حمایتی برای تامین مسکن استیجاری استفاده کردهاند و در تجربهها نیز موفق بودهاند.
اما در مقابل، کشورهایی هم هستند که به دلیل ضعف مدیریت، نبود منابع مالی پایدار و مداخله مستقیم و گسترده دولت با شکست مواجه شدهاند.
وجه مشترک بسیاری از نمونههای موفق، مداخله غیرمستقیم دولت در طرحهای حمایتی بوده است، دولت بیش از آنکه موجر بازار باشد، نقش تنظیمگر و سیاستگذار را بر عهده داشته و با ایجاد مشوقها، زمینه حضور بخش خصوصی و نهادهای تخصصی را فراهم کرده است.
تجارتنیوز پیشتر تجربههای موفق و ناموفق اجارهداری دولتی در کشورهای مختلف را در گزارشی تحت عنوان «کارنامه طرحهای دولتی مسکن استیجاری در جهان /کدام کشورها در اجارهداری دولتی موفق عمل کردهاند؟» بررسی کرده بود.
طرح آشیان اکنون در ابتدای مسیر قرار دارد و نمیتوان درباره موفقیت یا شکست آن به این زودی نتیجهگیری کرد. با این حال، نسبت میان تعداد واحدهای پیشبینیشده و جمعیت چند میلیونی مستاجران جامعه هدف، ابهام درباره نحوه تامین منابع مالی و تجربه ناموفق طرحهای حمایتی گذشته، امکان موفقیت این طرح را تا حدودی زیر سوال برده است.
به نظر میرسد شرط اصلی موفقیت آشیان به شفافیت آماری و پایبندی دولت به نقش تنظیمگری وابسته است. در غیر این صورت، این طرح نیز ممکن است به طومار طرحهای شکستخوردهای اضافه شود که با هدف حمایت از متقاضیان کمبضاعت آغاز شدند، اما در نهایت از مسیر اصلی فاصله گرفتند.
گزارشهای بیشتر را در صفحه مسکن بخوانید.
