نقشه راه خروج مسکن از رکود تورمی

۴ . اصلاح طرح تفصیلی
که موجب از رونق افتادن ساخت و ساز شده است

مهندس مهدی ظفریاری میگوید تحلیل آینده 10 سال بازارمسکن و اجاره در ایران
امروز بزرگ ترین مشکل اقتصاد ایران هجوم سرمایه سرگردان اتباع خارجی و…( بحث سلطه اقتصادی و دلالان مسکن ) است.(در در تمام دنیا جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است ولی باید کنترل شده باشد ودر بخش های اساسی و زیر ساخت تولیدی باشد مثل بحث تولید مسکن و پیشرفت و ارتقاء اقتصاد کشور سرمایه گذاری شود نه بحث دلالی و مصرفی و… که باعث فشار زیادی به کشور و مردم میشود و متاسفانه امروز حتی بسیاری از بانک ها که وظیفه حفظ ارزش پول و سیاست پولی دارند نیز بجای سرمایه گذاری در بخش تولید مسکن و سایر بخش ها به بخش دلالی بازارها ورود پیدا کرده اند ،که خود نیز باعث افزایش قیمت و جهش بازار میشود جالب اینکه امروز رغبت خود مردم کشور نیز به دلالی درتمام بازار ها ، نسبت به تولید مسکن و تولید سایر کالا بیشتراست ،ولی این رفتار باعث بسیاری از دردسرهای از جمله عدم صرفه اقتصادی تولید و جهش قیمت شده است) امروزه از مسکن، خانه، مغازه، تا کار ، مواد غذایی ، آموزش ، و سایر خدمات مثل پزشکی وتفریحی و … که همین الان هم بسیاری از مصالح ساختمانی سیمان و اهن و..ویا مواد غذایی به کشورهای دیگر ارسال میشود با توجه به اختلاف قیمت یعنی قیمت میوه و مصالح ایرانی ده برابر کمتر است و یا بسیاری از کشور اطراف برای خدمات پزشکی و مهندسی وحتی تحصیل کشور ایران را انتخاب میکنند، که چون هزینه ده ها برابر کمتر است (همه چیز از خانه و کالاها و اجناس ایران ارزان شده است ولی برای اتباع خارجی سایر کشور ها که اینها میخرند و می برند و یا افرادی که ایرانی هستند و تخصص و کار خاصی دارند در آمدشان به دلار است ، یعنی بنده در خارج کار میکنم و خانواده در ایران زندگی میکنند )وولی طرف دیگر داستان اقامت و زندگی و سرمایه گذاری در کشور ایران است که با ورود و دلارهای و سایر واحد های پول که که طی چندین سال گذشته چند ده برابر رشد کرد و ریال که کاهش پیدا کرده، پس توان مالی ریال و سرمایه مالی( به غیر از طلا و دلارو جواهرات و اجناس قیمتی) مردم ایران نسبت به سایر کشور ها کاهش پیدا کرده و همه زیان کرده اند از ثروتمند تا فقیر و… ولی در عوض توان مالی اتباع سایر کشور ها برای خرید در ایران چند ده برابر شده است( یعنی در واقعیت خانه و خودرو و مواد غذایی و سایر اجناس در ایران برای خارجی در ایران ارزان تر هم شده است ، طی این سالها با توجه به واحد پول و دستمزده و سرمایه های کشور های دیگر) و این شده که قیمت املاک هرسال درایران چند برابر میشود واین گرانی باعث گرانی اجاره مسکن و مغازه و.. میشود درنهایت بخش ثاثیر گذاربزرگ در تام اقتصاد تاثیر میگزارد، یکی از دلایل اصلی کاهش ارزش ریال است که مثل یخ است که باعث شده اختلاف ارزش قیمت یک خانه در کشورهای همسایه با کشور ایران بین 18 تا 27 برابر و بیشتر باشد که در نهایت این شده که مردم کشورهای همسایه یک شبه راه صد سال را طی کنند و برای خود پادشاهی میکنند و یک شب از قشر متوسط به قشر ثروتمند تبدیل شوند،( اگر ما هم همچنین فرصتی داشتم این کار را میکردم) یعنی مهاجران و اتباع خارجی سایر کشورها خانه خود را میفروشد و با سرمایه دلار، طلا و جواهرات قیمتی و.. به ایران میایند و اول از همه برای درخواست اقامت میدهند حالا اگر2500 هزار دلار و یاتقریبا 7 م د هم که بشود( امروز با توجه به نی از دلاری با نصف ان هم میشود اقامت گرفت یعنی 100 هزار دلار یا 3 میلیارد) و بعد 10 خانه خوب 2و3 تا مغازه در بهتر جا و 2 تا ماشین یک و یک کار راحت ، خوب اگر حوصله داشته باشد راه می اندازد( بعضی هاشون هم وارد بازاهاهی دلالی مسکن خودرو مواد غذایی و.. میشوند و تا اخر عمر خود ثروتمند زندگی میکند، جالب اینکه اگر فرزند داشته باشد میزارند درس بخونند و مدرک بگیرند و بعد انها میفرسد بروند در سوئد و کانادا و کشور هاری اروپایی کار و زندگی کنند ، در نهایت تمام موارد فوق باعث شده ، شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر ایران از جمله مشهد و تهران و… این رشد و جهش قیمتی چند برابرمسکن و اجاره اتفاق بیوفتد و تاثیر ان نیز گسترش پیدا کند (وقتی تقاضا زیاد است هر کالای، خانه ، به دست کسی میرسد که بیشترین پول می دهد یعنی وقتی یک ملک با چند ده برابر قیمت به اتباع خارجی در ایران به اجاره و یا بدتر به صورت غیر قانونی با قولنامه و… به فروش میرسد نتیجه این است که اخرین قیمت معیار تمام بازار میشود و همه مردم با این قیمت باید هماهنگ شوند جالب اینکه هم به دنبال چنین مشتری های برای املاک خود هستند !!! ولی این کار درآیند نزدیک باعث بدبختی و گرفتاری فرزندان همین افراد به دلیل گرانی میشود)، مثلا اجاره امسال درمنطقه پایین شهر این رشد قیمتی دو برابر 100 درصد و بیشتر و در منطقه مرفه نشین وبالای شهر از 100 تا 300 و بشتر چون همیشه ارزش افزوده و سود سرمایه گذاری در منطقه بالای شهر چند برابر است در نتیجه تقاضا خرید و ساخت سازه و سرمایه گذاری بیشتر است.
انچه نظر بنده میباشد ، از اتفاقات امروز بازار مسکن 1401 برای آینده مسکن مشهد پیش بینی کرد، اینکه وضعیت بازار با توجه به کمبود مسکن تقریبا دو میلیون مسکن و افزایش تقاضای خرید از سایر کشور ها نیز باعث افزایش بیشتر این کمبود است و با همین جهش قیمتی 2و 3 برابر هرسال افزایش دارد حتی اجاره و…، مگر اینکه قانون و برخوردی و تصمیمی جهت خرید املاک توسط و دلالان مسکن ، مهاجران و سرمایه گذاران سایرکشور شود که دو اتفاق ممکن است بییفتد.
1- اینکه طبق قانون قبلی کشور خرید ،فروش ممنوع بوده ولی ( امروز برخورد و ضمانت اجرای چندانی ندارد و در پوشش و روش وهای های خاص به خرید خود ادامه می دهند) ولی اگر ضمانت اجرایی و برخورد های شدیدتر و بیشتر شود که در نهایت باعث فرار سرمایه خارجی و دلارها و سایر ارزهای خارجی و کاهش قیمت و افت یک باره بازار مسکن وخودرو،سایر و. … میشود ( یعنی قیمت مسکن ثابت و حتی بسیار ارزان میشود) احتمال اتفاق این مورد 30 درصد است.
2- ولی 70 درصد ممکن است قانونی جدید تصویب شود جهت راحتی اقامت و قانونی شدن خرید املاک در ایران برای افراد خارجی سایر کشور ها و تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بحث تولید و ارتقاء ساخت مسکن که با این کار ایران درهای اقتصاد املاک و مسکن رو برای کشورهای دیگر باز میکند و باعث ورود هجم وسیعی دلارها و سایر ارزها به کشور میشود ،( که خود عامل جهش قیمت مسکن است و اجاره است)درنهایت در بازده کوتاه مدت قیمت املاک به یک باره تا نصف اختلاف قیمت نصف 18 و نصف 27 برابر افزایش پیدا میکند و در بلند مدت قیمت املاک و مسکن به همون قیمت جهانی و در سایرکشورها میرسد، ولی این وسط بسیار مردم و خانواده ایرانی متحمل فشار اقتصادی زیادی میشود، یعنی گرانی و جهش قیمت مسکن واجاره طی این سالها اتفاق میوفتد و…( هر کس خانه و مسکن خودش بفرشد محال است که بتواند مثل همون با همون قیمت بخرد و تنها مالکان که واملاک که مجبور به فروش هستند به فروش میرسد و.. همین الان همه بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ شهر در مشهد و سایر شهر ها اتباع سایر کشورها میباشند که در پوشش و روشهای خاصی سرمایه گذاری میکنند جالب اینکه تبادی مالی سنگین قابلیت انجام در بانک ها نیست فعلا به صورت مستقیم مگراز طریق مبادله کالایی که معمولا ریسک زیاد و زمان بر است و گرنه کدام فرد خارجی است که دوست نداشته باشد در مادر کشور تاریخی ایران خانه و ملک و زمین بخرد و سرمایه گذای کند. ) در انتهای بعد این اتفاقات بازار مسکن ایران متعادل میشود ولی این نکته مهم که در این دوران که فشار اقتصادی زیادی رو مردم متحمل میشوند و دستمزد ها از ریال به دستمزد ها جهانی حالا دلار و سایر ارزها تبدیل میشود. و دراینجا است که رقابت واقعی در بازار معنا پیدا میکند و کیفیت و قیمت معیار میشود .
در نهایت انچه امروز مشاهده میشود من مشاوراملاک و مهندس می توان دو شیوه کاری را در پیش بگیریم هم اولی سخت است که مولد اقتصادی باشم برای منافع مردم کشور و دومی بسیارراحت است نابود کنند اقتصادی باشم ، ترغیب مردم به دلالی برای کسب منافع شخصی مثلابالبود ملک و.. حالا برای گذراز این مشکل باید با مدیریت و برنامه ریزی به سوی مولد و تولید وپیشرفت قدم برداشت و به اینده امیدوار بود ، ورود سرمایه مالی خورد کم و کلان زیاد مردم و حتی خارجیان دربخش تولید مسکن خوب و مقاوم و قیمت مناسب چرا که کشور من هم مهندس دارد هم زمین مناسب و هم مصالح و هم سرمایه مالی بسیاری که به هر سمتی جز تولید برود در انجا سریع باعث جهش قیمتی میشود ، نه امروز متاسفانه این سرمایه مسقیم به بازار دلالی مسکن مصرفی و قدیمی وحتی خودرو،سکه ،دلار و خوراک و… ورود پیدا کرده، چرا که دلالی کاری راحتر و سریع تر است ، ولی برای آینده فرزندان من وشما باید این سرمایه وارد بازار تولید مسکن بروز ومقاوم شود و هر فردی درایران از پیر و جوان وبچه بتواند با قدرت بگوید این محل و این ادرس منزل بنده است و بنده تا آخر عمرم درانجا ساکن خواهم بود واین خانه وطنم ایران را دوست دارم ، امیدوارم از راهکار فوق استفاده شود و مطالب مفید باشد. ویرایش اصلاحی ویرایش سوم 1401/9/17
مهندس مهدی ظفریاری میگوید تحلیل آینده 10 سال بازارمسکن و اجاره در ایران
امروز بزرگ ترین مشکل اقتصاد ایران هجوم سرمایه سرگردان اتباع خارجی و…( بحث سلطه اقتصادی و دلالان مسکن ) است.(در در تمام دنیا جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است ولی باید کنترل شده باشد ودر بخش های اساسی و زیر ساخت تولیدی باشد مثل بحث تولید مسکن و پیشرفت و ارتقاء اقتصاد کشور سرمایه گذاری شود نه بحث دلالی و مصرفی و… که باعث فشار زیادی به کشور و مردم میشود و متاسفانه امروز حتی بسیاری از بانک ها که وظیفه حفظ ارزش پول و سیاست پولی دارند نیز بجای سرمایه گذاری در بخش تولید مسکن و سایر بخش ها به بخش دلالی بازارها ورود پیدا کرده اند ،که خود نیز باعث افزایش قیمت و جهش بازار میشود جالب اینکه امروز رغبت خود مردم کشور نیز به دلالی درتمام بازار ها ، نسبت به تولید مسکن و تولید سایر کالا بیشتراست ،ولی این رفتار باعث بسیاری از دردسرهای از جمله عدم صرفه اقتصادی تولید و جهش قیمت شده است) امروزه از مسکن، خانه، مغازه، تا کار ، مواد غذایی ، آموزش ، و سایر خدمات مثل پزشکی وتفریحی و … که همین الان هم بسیاری از مصالح ساختمانی سیمان و اهن و..ویا مواد غذایی به کشورهای دیگر ارسال میشود با توجه به اختلاف قیمت یعنی قیمت میوه و مصالح ایرانی ده برابر کمتر است و یا بسیاری از کشور اطراف برای خدمات پزشکی و مهندسی وحتی تحصیل کشور ایران را انتخاب میکنند، که چون هزینه ده ها برابر کمتر است (همه چیز از خانه و کالاها و اجناس ایران ارزان شده است ولی برای اتباع خارجی سایر کشور ها که اینها میخرند و می برند و یا افرادی که ایرانی هستند و تخصص و کار خاصی دارند در آمدشان به دلار است ، یعنی بنده در خارج کار میکنم و خانواده در ایران زندگی میکنند )وولی طرف دیگر داستان اقامت و زندگی و سرمایه گذاری در کشور ایران است که با ورود و دلارهای و سایر واحد های پول که که طی چندین سال گذشته چند ده برابر رشد کرد و ریال که کاهش پیدا کرده، پس توان مالی ریال و سرمایه مالی( به غیر از طلا و دلارو جواهرات و اجناس قیمتی) مردم ایران نسبت به سایر کشور ها کاهش پیدا کرده و همه زیان کرده اند از ثروتمند تا فقیر و… ولی در عوض توان مالی اتباع سایر کشور ها برای خرید در ایران چند ده برابر شده است( یعنی در واقعیت خانه و خودرو و مواد غذایی و سایر اجناس در ایران برای خارجی در ایران ارزان تر هم شده است ، طی این سالها با توجه به واحد پول و دستمزده و سرمایه های کشور های دیگر) و این شده که قیمت املاک هرسال درایران چند برابر میشود واین گرانی باعث گرانی اجاره مسکن و مغازه و.. میشود درنهایت بخش ثاثیر گذاربزرگ در تام اقتصاد تاثیر میگزارد، یکی از دلایل اصلی کاهش ارزش ریال است که مثل یخ است که باعث شده اختلاف ارزش قیمت یک خانه در کشورهای همسایه با کشور ایران بین 18 تا 27 برابر و بیشتر باشد که در نهایت این شده که مردم کشورهای همسایه یک شبه راه صد سال را طی کنند و برای خود پادشاهی میکنند و یک شب از قشر متوسط به قشر ثروتمند تبدیل شوند،( اگر ما هم همچنین فرصتی داشتم این کار را میکردم) یعنی مهاجران و اتباع خارجی سایر کشورها خانه خود را میفروشد و با سرمایه دلار، طلا و جواهرات قیمتی و.. به ایران میایند و اول از همه برای درخواست اقامت میدهند حالا اگر2500 هزار دلار و یاتقریبا 7 م د هم که بشود( امروز با توجه به نی از دلاری با نصف ان هم میشود اقامت گرفت یعنی 100 هزار دلار یا 3 میلیارد) و بعد 10 خانه خوب 2و3 تا مغازه در بهتر جا و 2 تا ماشین یک و یک کار راحت ، خوب اگر حوصله داشته باشد راه می اندازد( بعضی هاشون هم وارد بازاهاهی دلالی مسکن خودرو مواد غذایی و.. میشوند و تا اخر عمر خود ثروتمند زندگی میکند، جالب اینکه اگر فرزند داشته باشد میزارند درس بخونند و مدرک بگیرند و بعد انها میفرسد بروند در سوئد و کانادا و کشور هاری اروپایی کار و زندگی کنند ، در نهایت تمام موارد فوق باعث شده ، شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر ایران از جمله مشهد و تهران و… این رشد و جهش قیمتی چند برابرمسکن و اجاره اتفاق بیوفتد و تاثیر ان نیز گسترش پیدا کند (وقتی تقاضا زیاد است هر کالای، خانه ، به دست کسی میرسد که بیشترین پول می دهد یعنی وقتی یک ملک با چند ده برابر قیمت به اتباع خارجی در ایران به اجاره و یا بدتر به صورت غیر قانونی با قولنامه و… به فروش میرسد نتیجه این است که اخرین قیمت معیار تمام بازار میشود و همه مردم با این قیمت باید هماهنگ شوند جالب اینکه هم به دنبال چنین مشتری های برای املاک خود هستند !!! ولی این کار درآیند نزدیک باعث بدبختی و گرفتاری فرزندان همین افراد به دلیل گرانی میشود)، مثلا اجاره امسال درمنطقه پایین شهر این رشد قیمتی دو برابر 100 درصد و بیشتر و در منطقه مرفه نشین وبالای شهر از 100 تا 300 و بشتر چون همیشه ارزش افزوده و سود سرمایه گذاری در منطقه بالای شهر چند برابر است در نتیجه تقاضا خرید و ساخت سازه و سرمایه گذاری بیشتر است.
انچه نظر بنده میباشد ، از اتفاقات امروز بازار مسکن 1401 برای آینده مسکن مشهد پیش بینی کرد، اینکه وضعیت بازار با توجه به کمبود مسکن تقریبا دو میلیون مسکن و افزایش تقاضای خرید از سایر کشور ها نیز باعث افزایش بیشتر این کمبود است و با همین جهش قیمتی 2و 3 برابر هرسال افزایش دارد حتی اجاره و…، مگر اینکه قانون و برخوردی و تصمیمی جهت خرید املاک توسط و دلالان مسکن ، مهاجران و سرمایه گذاران سایرکشور شود که دو اتفاق ممکن است بییفتد.
1- اینکه طبق قانون قبلی کشور خرید ،فروش ممنوع بوده ولی ( امروز برخورد و ضمانت اجرای چندانی ندارد و در پوشش و روش وهای های خاص به خرید خود ادامه می دهند) ولی اگر ضمانت اجرایی و برخورد های شدیدتر و بیشتر شود که در نهایت باعث فرار سرمایه خارجی و دلارها و سایر ارزهای خارجی و کاهش قیمت و افت یک باره بازار مسکن وخودرو،سایر و. … میشود ( یعنی قیمت مسکن ثابت و حتی بسیار ارزان میشود) احتمال اتفاق این مورد 30 درصد است.
2- ولی 70 درصد ممکن است قانونی جدید تصویب شود جهت راحتی اقامت و قانونی شدن خرید املاک در ایران برای افراد خارجی سایر کشور ها و تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بحث تولید و ارتقاء ساخت مسکن که با این کار ایران درهای اقتصاد املاک و مسکن رو برای کشورهای دیگر باز میکند و باعث ورود هجم وسیعی دلارها و سایر ارزها به کشور میشود ،( که خود عامل جهش قیمت مسکن است و اجاره است)درنهایت در بازده کوتاه مدت قیمت املاک به یک باره تا نصف اختلاف قیمت نصف 18 و نصف 27 برابر افزایش پیدا میکند و در بلند مدت قیمت املاک و مسکن به همون قیمت جهانی و در سایرکشورها میرسد، ولی این وسط بسیار مردم و خانواده ایرانی متحمل فشار اقتصادی زیادی میشود، یعنی گرانی و جهش قیمت مسکن واجاره طی این سالها اتفاق میوفتد و…( هر کس خانه و مسکن خودش بفرشد محال است که بتواند مثل همون با همون قیمت بخرد و تنها مالکان که واملاک که مجبور به فروش هستند به فروش میرسد و.. همین الان همه بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ شهر در مشهد و سایر شهر ها اتباع سایر کشورها میباشند که در پوشش و روشهای خاصی سرمایه گذاری میکنند جالب اینکه تبادی مالی سنگین قابلیت انجام در بانک ها نیست فعلا به صورت مستقیم مگراز طریق مبادله کالایی که معمولا ریسک زیاد و زمان بر است و گرنه کدام فرد خارجی است که دوست نداشته باشد در مادر کشور تاریخی ایران خانه و ملک و زمین بخرد و سرمایه گذای کند. ) در انتهای بعد این اتفاقات بازار مسکن ایران متعادل میشود ولی این نکته مهم که در این دوران که فشار اقتصادی زیادی رو مردم متحمل میشوند و دستمزد ها از ریال به دستمزد ها جهانی حالا دلار و سایر ارزها تبدیل میشود. و دراینجا است که رقابت واقعی در بازار معنا پیدا میکند و کیفیت و قیمت معیار میشود .
در نهایت انچه امروز مشاهده میشود من مشاوراملاک و مهندس می توان دو شیوه کاری را در پیش بگیریم هم اولی سخت است که مولد اقتصادی باشم برای منافع مردم کشور و دومی بسیارراحت است نابود کنند اقتصادی باشم ، ترغیب مردم به دلالی برای کسب منافع شخصی مثلابالبود ملک و.. حالا برای گذراز این مشکل باید با مدیریت و برنامه ریزی به سوی مولد و تولید وپیشرفت قدم برداشت و به اینده امیدوار بود ، ورود سرمایه مالی خورد کم و کلان زیاد مردم و حتی خارجیان دربخش تولید مسکن خوب و مقاوم و قیمت مناسب چرا که کشور من هم مهندس دارد هم زمین مناسب و هم مصالح و هم سرمایه مالی بسیاری که به هر سمتی جز تولید برود در انجا سریع باعث جهش قیمتی میشود ، نه امروز متاسفانه این سرمایه مسقیم به بازار دلالی مسکن مصرفی و قدیمی وحتی خودرو،سکه ،دلار و خوراک و… ورود پیدا کرده، چرا که دلالی کاری راحتر و سریع تر است ، ولی برای آینده فرزندان من وشما باید این سرمایه وارد بازار تولید مسکن بروز ومقاوم شود و هر فردی درایران از پیر و جوان وبچه بتواند با قدرت بگوید این محل و این ادرس منزل بنده است و بنده تا آخر عمرم درانجا ساکن خواهم بود واین خانه وطنم ایران را دوست دارم ، امیدوارم از راهکار فوق استفاده شود و مطالب مفید باشد. ویرایش اصلاحی ویرایش سوم 1401/9/17