منصور غیبی در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز عنوان کرد:
ریشه‌یابی سیاست‌گذاری‌های غلط در حوزه مسکن
سیاست‌گذاری اشتباه در حوزه مسکن طی دهه‌های گذشته همواره بار مضاعفی بر دوش بازار مسکن گذاشته است، تا آنجا که این حوزه حالا از نفس افتاده و در ابعاد گوناگون با رکود و عقب‌ماندگی روبه‌روست. در سومین بخش از گفت‌وگوی تجارت‌نیوز با منصور غیبی، تحلیلگر اقتصاد مسکن، سیاست دولت‌ها در بازار املاک بررسی شده است.
به گزارش تجارت‌نیوز، ریشه گره کوری که اکنون دامن بازار مسکن و ساخت و ساز را گرفته مربوط به امروز و دیروز نیست و زمینه‌های آن به دهه‌ها قبل بازمی‌گردد. مشکل کمبود زمین هم بر کسی پنهان نیست. این مسائل و تصمیم‌گیری‌های نادرست از دولتی به دولت دیگر منتقل شده و حالا کوهی از مشکلات را بر دوش متقاضیان مسکن به‌جا گذاشته است. اما وضعیت کنونی بازار مسکن در ایران از به‌طور دقیق از زمانی کلید خورد؟
ریشه مشکلات مسکن ایران کجاست؟
منصور غیبی، کارشناس و پژوهشگر حوزه مسکن در این باره به تجارت‌نیوز گفت: «اولین سیاست عمده دولت در سال 1358 سیاست ملی کردن اراضی شهری بود. در عین حال که این سیاست در حال شکل‌گیری بود قانونی تصویب شد که اراضی شهری نیز آزاد می‌شد. یعنی این دو سیاست فرصت این را ایجاد می‌کرد که زمینهای موجود شهری واگذار شود؛ این سیاست با هدف اینکه به مردم محروم و اجاره‌نشین خانه اعطا شود اجرایی شد.»
او ادامه داد: ـ«اما شروع آسیب از آنجا شکل گرفت که حجم بالایی از مهاجرت به شهرها رقم خورد و این هجوم، زمینهای شهر را قلع و قم کرد. اگر بخواهیم به آن سیاست ابتدایی بازگردیم می‌بینیم که در آن مقطع، دخالت صد درصدی دولت در حوزه زمین شکل گرفت و باعث شد زمین‌ها واگذار شود و ذخایر زمین به‌ویژه در شهر تهران به صفر برسد.»
غیبی همچنین در این مورد توضیح داد: «تا اینکه در سال 1361 بنیاد مسکن به این عرصه ورود پیدا کرد تا این نوع توزیع زمین را مدیریت کند. این موضوع ادامه پیدا کرد تا در اولین طرح توسعه و در سال 1368 دخالت دولت کاهش یافت و گفته شد دولت می‌تواند 45 درصد از زمین‌ها را واگذار کند.»
قطع دخالت دولت در واگذاری زمین
این کارشناس حوزه مسکن در مورد قطع دخالت دولت در واگذاری زمین طی برنامه سوم بیان کرد: «این مقدار در برنامه توسعه دوم به 30 درصد کاهش پیدا کرد و در سیاست‌های توسعه سوم دخالت دولت به صفر رسید. بنابراین در برنامه توسعه سوم دولت کاملا از دخالت در این حوزه کنار کشید و اجازه رشد سوداگری و خرید و فروش زمین در جایگاه سرمایه باعث محصول تولیدی روی این زمین‌ها گران‌تر شود و سوداگری از این نقطه شکل گرفت.»
وی افزود: «این رفتار به لحاظ دولتی یک تفریط و افراط از دخالت‌های دولت محسوب می‌شود. آنجا که دولت باید دخالت می‌کرد، کنار کشید و آنجا که نباید حضور پیدا می‌کرد، حاضر و موجب آشفتگی و انباشت در دولت‌های مختلف شد.»
پدیداری مشکل کمبود زمین در کشور
غیبی در مورد کمبود زمین و پیشرفت عمودی ساختمان‌ها توضیح داد: «پس از برنامه سوم، توسعه شهرها با توجه به محدودیت زمینی که وجود داشت به صورت عمودی رخ داد و باعث شد خانه‌ها ارتفاع بگیرند؛ طبیعتا در بحث ساخت و ساز نیز دولت با عدم دخالت خود زمینهای را فراهم آورد که با رشد بی‌رویه در این حوزه هم مواجه شدیم و جنس سوداگری از زمین به آپارتمان تغییر کرد.»
او ادامه داد: «دولت در جایگاه متولی باید از این محدودیت زمین خبر داشت و در طول زمان برای حفظ آن برنامه‌ریزی می‌کرد؛ ما پس‌اندازها را در این حوزه یک شبه خرج کردیم و در نتیجه اکنون برای توسعه ملک و آپارتمان تحت عنوان مسکن مهر، مسکن ملی و مسکن اجتماعی و نظایر آن از زمین‌ها و ذخایری که مربوط به آیندگان و جزو منابع طبیعی است استفاده می‌کنیم.»
این کارشناس بازار مسکن در مورد مشکل کمبود زمین در شهرستان‌ها بیان کرد: «مشکل کمبود زمین اکنون به شهرستان‌ها نیز کشیده شده است. حتی هر شهری که تا پنج یا 10 سال قبل، این مشکل را نداشته اکنون با آن روبه‌روست و مال‌ها و آپارتمان‌های مرتفع در آنها ساخته شده است که خود نشان‌دهنده آن است که نوع نگاه کالای سرمایه‌ای به زمین و مسکن در تمام شهرها به‌ویژه شهرهای متوسط و بزرگتر، خود را نشان داده است.»
نظرات