قیمت مسکن از میانگین هر متر مربع ۶۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۴ به ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۲ رسید؛ یعنی بالغ بر ۵۰۰ درصد افزایش یافت. قیمت زمین نیز رشد روزافزون را تجربه کرد. از سال ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت زمین از متری ۶۴۰ هزار تومان به متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در شهر تهران افزایش یافت که ۷۰۰ درصد رشد را نشان می‌دهد.
به گزارش تجارت‌نیوز، اما نگاهی به عملکرد دولت یازدهم در حوزه مسکن، شرایط باثبات‌تری را اثبات می‌کند؛ هر چند بخشی از این ثبات به رکود عمیق مسکن مربوط است. در اردیبهشت ماه سال جاری قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران چهار میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بود. نتیجه اینکه از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ قیمت حدود ۱۰.۶ درصد بالا رفته است. همچنین از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ شاهد ۲ درصد افزایش قیمت زمین بودیم.
کاهش قیمت واقعی مسکن طی چهار سال گذشته
با روی کار آمدن دولت یازدهم تقریبا تصمیمات خلق‌الساعه در اقتصاد کنار گذاشته شد و دولت تمرکز خود را بر روی کنترل تورم به عنوان نبض حیاتی اقتصاد گذاشت. دولت روحانی، اقتصاد را با تورم ۴۰.۴ درصد تحویل گرفت و با شیب نزولی آن را تک رقمی کرد. در شهریور ماه ۱۳۹۶ این نرخ به ۸ درصد رسیده است.
قیمت واقعی مسکن طی چهار سال گذشته کاهش یافته است؛ چرا که همواره پایین‌تر از نرخ تورم عمومی و نقطه به نقطه قرار داشت؛ هرچند در شهریور ماه سال جاری ۱.۶ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه قرار گرفت. با این حال متوسط رشد قیمت مسکن در ۱۲ ماه منتهی به شهریور ماه ۶.۷ بود که ۱.۳ واحد درصد پایین‌تر از نرخ تورم است. یعنی مسکن هنوز به بازدهی سرمایه نرسیده و ورود به این بازار برای سرمایه‌گذاران توجیه اقتصادی ندارد.
۱۳۰۰ شغل دنباله‌روی صنعت ساختمان
با این حال بنا به گفته کارشناسان، شرایط فعلی نمی‌تواند و نباید برای همیشه در بخش مسکن ادامه پیدا کند؛ چرا که بخش مسکن از دو زاویه برای کشور مهم است. نخست آنکه ۱۳۰۰ شغل و ۳۰۰ صنعت دنباله‌روی صنعت ساختمان هستند که بازدهی و اشتغال آنها به شدت پایین آمده است. دوم آنکه کشور با توجه به حدود ۷۰۰ هزار ازدواج سالیانه و همچنین نوسازی بافت‌های فرسوده نیاز به تولید یک میلیون واحد مسکونی دارد؛ حال آنکه بنا به گفته رئیس اتحادیه املاک تهران طی سه چهار سال اخیر تولید در کل کشور بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است.
اما تولید مسکن دولتی همانند آنچه در مسکن مهر اتفاق افتاد تقریبا از سوی اغلب کارشناسان منع می‌شود. البته دولت یازدهم نیز که به اثرات دیابتی این طرح پی برد از ابتدای سال ۱۳۹۲ تولید مسکن مهر جدید را متوقف و تمرکز خود را بر اتمام تعهدات قبلی گذاشت که بنا بر آمار از کل ۲ میلیون و ۲۲۰ هزار واحد مسکن مهر تاکنون یک میلیون و ۷۷۴ هزار و ۷۶۱ واحد افتتاح و یک میلیون و ۵۱۱ هزار و ۹۰ واحد تحویل متقاضیان شده است.
در زمان دولت قبل با توجه به نفت میانگین ۱۰۹ دلار و بنا به اذعان کارشناسان اقتصادی، پول‌های بادآورده نصیب کشور شد که بخش قابل توجهی از آن به ورود بی‌رویه کالاهای مصرفی و بخش ساخت‌وساز اختصاص یافت. همین موضوع عاملی برای جهش ناگهانی قیمت مسکن در پایان سال ۱۳۹۱ شد که با وجود آنکه گفته می‌شود بعد از ۴.۵ سال حباب قیمت مسکن تخلیه شده، هنوز بسیاری از جوانان و دهک‌های پایین قدرت خرید مسکن کوچک‌متراژ را ندارند.
قیمت زمین در تهران با سوئیس برابری می‌کند
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه قیمت زمین در تهران معادل کشور سوئیس است، بیان می‌کند: این رویکرد نه تنها اقتصاد کلانشهرها، بلکه اقتصاد کشور را تحت فشار قرار داده است. الان قیمت زمین در تهران معادل شهرهای سوئیس و بیشتر از آن است. ما کشوری هستیم که کمبود زمین نداریم، به همین لحاظ فرایند کلانشهرها است که باعث این مشکل شده است.
حامد مظاهریان همچنین با اشاره به تاثیر شهرداری‌ها بر افزایش قیمت مسکن می‌گوید: انتقادی که به شهرداری‌ها وارد می‌شود این است که انضباط شهری به هم خورده است. شهر صاحب یک شناسنامه و برنامه بود. اما شهرداری‌ها برای اینکه منبع اصلی درآمد خود را از سوداگری و افزایش خرید و فروش می‌دانستند با افزایش تراکم و بی‌نظمی، کنترل را به هم ریختند. در تهران رقم وحشتناک ۴۹۰ هزار خانه خالی وجود دارد. منطقه ۲۲ یک نمونه است که باید پرسید بر مبنای کدام سند مصوب این اتفاق افتاده است. در آنجا ساخت‌وسازی را می‌بینید که مابه‌ازای آن خریداری وجود ندارد. مضافا اینکه ساخت‌وسازهای انجام شده در منطقه ۲۲ هنوز جزو آمار خانه‌های خالی محاسبه نشده است.
صدور ۷۶۰ هزار پروانه ساختمانی در تهران طی چهار سال
روز سه شنبه عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی که طی چهار سال گذشته عملکرد شهرداری را همواره مورد انتقاد قرار می‌داد با حضور در شورای شهر تهران با بیان اینکه از سال ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲، ۷۶۰ هزار پروانه برای ساخت واحدهای مسکونی صادر شده، گفت: به طور میانگین سالانه ۲۰۰ هزار پروانه صادر شده که این بیشترین رشد صدور پروانه ساختمانی بوده است. اگر رشد متوسط خانوار را ۳.۳ درصد در نظر بگیریم با توجه به صدور ۷۶۰ هزار پروانه، باید بگویم که با این صدور پروانه ۲ میلیون نفر به جمعیت‌پذیری تهران اضافه شده است.
احیای صندوق‌های پس‌انداز مسکن
از سوی دیگر دولت یازدهم که با رکود سنگین بخش مسکن مواجه بود سعی کرد به جای ساخت‌وساز بعضا بدون تقاضا در سایت‌های مسکن مهر، برای کمک به متقاضیان واقعی، تسهیلات خرید مسکن را افزایش دهد. در بین سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ وام مسکن از ۲۰ میلیون تومان به ۱۶۰ میلیون تومان رسید و نرخ سود آن نیز به ۹.۵ درصد کاهش یافت. از ۲.۵ سال گذشت تا کنون ۲۶۰ هزار نفر برای دریافت تسهیلات مسکن یکم ثبت نام کرده‌اند که به تدریج در ماه‌های آینده وارد بازار مسکن خواهند شد. طبق محاسباتی هم‌اکنون حدود ۵۰۰۰ میلیارد تومان در این صندوق وجود دارد. این سپرده‌ها تعهدی است و بانک موظف است آن را انجام دهد. برآورد این است که ظرف یک سال آینده بانک باید دو برابر این رقم را تجهیز منابع کند و با اضافه کردن ۱۰۰۰۰ میلیارد تومان آن را به حدود ۱۵۰۰۰ میلیارد تومان برساند و به بازار مسکن تزریق کند. اهمیت این ۱۵۰۰۰ میلیارد تومان این است که متکی به بودجه دولت نیست و توسط مردم انجام می‌شود. بنابراین توسعه پایداری را تضمین می‌کند؛ زیرا تقاضاها به تدریج وارد بازار مسکن خواهند شد و شوک قیمتی ایجاد نخواهند کرد.
پیش‌بینی قیمت مسکن در شش ماهه دوم سال جاری
محمدمهدی مافی، کارشناس مسکن درخصوص قیمت مسکن در شش ماهه دوم سال ۱۳۹۶ گفت: با توجه به اینکه دولت یازدهم به حفظ تعادل اقتصاد اهمیت زیادی می‌دهد، بعید به نظر می‌رسد به یکباره دست به اقدامی عجیب در حوزه مسکن بزند. بنابراین پیش‌بینی من این است که قیمت مسکن رشد متناسب با نرخ تورم را تجربه کند.
وی افزود: به اعتقاد من دولت باید مجددا نرخ سود بانکی را از ۱۵ درصد کاهش دهد تا به تدریج شاهد ورود سرمایه‌ها به حوزه مسکن باشیم. البته با توجه به وجود ۵۰۰ هزار خانه خالی در شهر تهران، سرمایه‌گذاری باید به دقت انجام شود و متناسب با قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن در بافت‌های پرتقاضا باشد.
منبع: ایسنا
