به گزارش تجارت نیوز، در ماه های اخیر، بازار مسکن تهران شاهد افزایش قابل توجه قیمت ها بوده است. اما بانک مرکزی از تیرماه امسال تاکنون آمارهای مرتبط با بخش مسکن پایتخت را «به روز» نکرده است. هر چند مشاهدات میدانی و بررسی فایل های آگهی شده در سایت ها نشان می دهد که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق تهران از مرز 103 میلیون تومان عبور کرده است. از اوایل دهه 80 به بعد، فعالان بازار مسکن برای کشف قیمت یک مترمربع واحد مسکونی از فرمول ثابتی استفاده می کردند که خلاصه آن می شود یک مترمربع خانه مساوی با هزار دلار. فعالان مسکن، این رقم را برای تهران به عنوان پایتخت در نظر می گرفتند و هنوز هم این فرمول با اندکی نوسان تداوم دارد و مورد استفاده آنهاست، چراکه بازار مسکن پایتخت به نوعی «پیشران» دیگر شهرها محسوب می شود و متوسط قیمت مسکن در شهرهای کوچک و بزرگ دیگر، به نسبت نرخ های ملک در تهران قیمت گذاری می شود. هرچند در خود شهرستان ها و استان های مختلف، معیارهای دیگری نیز برای تعیین قیمت مسکن وجود دارد. با توجه به داده های متوسط قیمت مسکن در پایتخت که آخرین بار در مرداد ماه منتشر شد، طی یک سال منتهی به مردادماه 1403 به طور میانگین تعداد معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران بین 3500 تا 3800 فقره بوده است.اما براساس داده های ملک رادار (موتور جست وجوی املاک ایران)، میانگین قیمت مسکن تهران در آگهی های درج شده پلتفرم های مسکن از حدود 95 میلیون تومان در شهریور 1403 به 99 میلیون تومان تا آذرماه، به 101 میلیون تومان تا دی و به 103 میلیون تومان در بهمن ماه رسیده است. این اعداد با توجه به فرمول های تعیین نرخ یک مترمربع مسکن در پایتخت، نزدیک به نرخ دلار در بازار آزاد است و می توان آن را به عنوان یک پایه قیمتی جدید برای قیمت مسکن در تهران در نظر گرفت. عددی که با قدرت خرید ساکنان تهران به شدت در تضاد است.

اما چه عواملی بر افزایش قیمت مسکن اثرگذار بوده است؟

تورم بالا و نوسانات نرخ ارز در ماه های اخیر به عنوان یکی از اصلی ترین عوامل افزایش قیمت مسکن شناخته می شود. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه های ساخت و ساز نیز بر این موضوع دامن زده است. کاهش ساخت و سازهای جدید در سال های اخیر به دلیل مشکلات اقتصادی و افزایش هزینه ها، منجر به کاهش عرضه مسکن شده است. این کاهش عرضه در کنار تقاضای نسبتا ثابت، فشار بیشتری بر قیمت ها وارد کرده است. سودآوری بازار مسکن در شرایطی که بازارهای موازی مانند بورس و ارز با نوسانات زیادی همراه هستند، بسیاری از سرمایه گذاران ترجیح می دهند سرمایه خود را به بازار مسکن منتقل کنند. این موضوع باعث افزایش تقاضای سوداگرانه و در نتیجه افزایش قیمت ها شده است. سیاست های اقتصادی دولت برخی سیاست های اقتصادی دولت، مانند افزایش نرخ سود بانکی یا تغییرات در قوانین مالیاتی، نیز بر بازار مسکن تاثیر گذاشته اند. این سیاست ها گاهی باعث کاهش تمایل به سرمایه گذاری در بخش تولید و افزایش تمایل به سرمایه گذاری در بخش مسکن شده اند.

تاثیرات اجتماعی و اقتصادی

افزایش قیمت مسکن در تهران، دسترسی به مسکن را برای بسیاری از خانواده ها به ویژه قشر متوسط و کم درآمد دشوارتر کرده است. این موضوع می تواند به افزایش نابرابری های اجتماعی و کاهش رفاه عمومی منجر شود. همچنین افزایش هزینه های مسکن می تواند بر سایر بخش های اقتصادی نیز تاثیر منفی بگذارد، زیرا خانواده ها بخش بیشتری از درآمد خود را به هزینه های مسکن اختصاص می دهند و این موضوع باعث کاهش مصرف در سایر بخش ها می شود. با توجه به شرایط فعلی و عدم ثبات در بازارهای مالی، پیش بینی می شود که قیمت مسکن در تهران همچنان با نوساناتی همراه باشد. با این حال، برخی کارشناسان معتقدند؛ در صورت بهبود شرایط اقتصادی و افزایش عرضه مسکن، ممکن است روند افزایش قیمت ها تا حدی تعدیل شود. در نهایت، برای کنترل قیمت مسکن و ایجاد تعادل در این بازار، نیاز به اتخاذ سیاست های جامع و بلندمدت از سوی دولت و نهادهای مرتبط احساس می شود. این سیاست ها می توانند شامل تشویق ساخت و سازهای جدید، تنظیم قوانین مالیاتی و حمایت از خریداران واقعی مسکن باشد.

وضعیت بازار مسکن و چالش های پیش رو

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در خصوص افزایش قیمت مسکن در تهران به «اعتماد» گفت: در روزگاری که اقتصاد در تلاطم است، بازار مسکن نیز از این نوسانات بی نصیب نمانده است. آن گونه که برآورد می شود، قیمت ها به مرز 103 میلیون رسیده و دامنه معاملات در بازه 3500 تا 3700 قرار گرفته است. اما در این میان، فقدان یک پایگاه داده متقن و شفاف، بر ابهام این حوزه افزوده و شرایط را برای تصمیم گیری های کلان دشوار ساخته است. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: مدت هاست که آمارهای رسمی در حوزه مسکن منتشر نشده و هنگامی هم که این آمارها اعلام می شود، به نظر می رسد بیشتر در جهت تایید روند گرانی است تا ارایه تصویری واقعی از وضعیت بازار. این مساله نه تنها به تشدید جو روانی منفی دامن می زند، بلکه رکود را نیز عمیق تر کرده و مسکن را بیش از پیش از دسترس مردم خارج ساخته است.

قیمت هایی که در پلتفرم داخلی اعلام می شود فاقد مبنای قانونی است

گودرزی خاطرنشان کرد: آنچه به عنوان آمار رسمی ارایه می شود، در واقع ارقام پیشنهادی هستند که تطابق چندانی با معاملات واقعی ندارند. در این میان، قیمت هایی که در پلتفرم های داخلی اعلام می شوند نیز فاقد مبنای قانونی اند و نمی توان آنها را معیار قیمت گذاری دانست. انتشار این گونه آمارها، نه تنها کمکی به شفافیت بازار نمی کند، بلکه به التهاب آن نیز می افزاید. او ادامه داد: بارها درخواست شده است که نهادهای نظارتی و نمایندگان مجلس به موضوع گرانی مسکن ورود کرده تا نظارت دقیقی بر صحت آمارهای منتشر شده داشته باشند، اما به دلیل فقدان داده های قابل اتکا، حتی تصمیم گیران کشور نیز با چالش های جدی مواجه شده اند و سیاستگذاری های کلان اقتصادی دچار آشفتگی شده است.

الزام بر تکمیل سامانه املاک

این کارشناس حوزه مسکن گفت: یکی از راهکارهایی که امید می رود بتواند این آشفتگی را سامان بخشد، تکمیل سامانه املاک است. این سامانه در صورتی که با اطلاعات واقعی از سوی مردم، معامله گران و فعالان اقتصادی تغذیه شود، می تواند به مرجعی قابل استناد برای تحلیل وضعیت بازار بدل شود. اما تا زمانی که چنین اتفاقی رخ نداده، اتکای صرف به آمارهای فعلی، نمی تواند تصویری دقیق از وضعیت مسکن ارایه دهد. او ادامه داد: در شرایط کنونی، برخی بر این باورند که ممکن است کاهش قیمت در بازار مسکن رخ دهد؛ چراکه بانک ها در حال واگذاری املاک مازاد خود هستند. اما پرسش اساسی اینجاست که این فرضیه تا چه میزان با واقعیت همخوانی دارد؟ واقعیت آن است که بخش عمده ای از سرمایه بانک ها و سرمایه گذاران، در بازار مسکن حبس شده و این در حالی است که بازارهای موازی در ماه های اخیر رشد چشمگیری داشته اند.

ترجیح سرمایه گذاران بازارهای دیگری غیر از مسکن شده است

این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: سرمایه گذاران ترجیح می دهند دارایی های خود را از این بازار خارج کرده و در حوزه هایی که نقدشوندگی بیشتری دارد، سرمایه گذاری کنند. از سوی دیگر، نه خریداران مصرفی و نه سرمایه گذاران، رغبتی برای ورود به این بازار ندارند، چراکه علاوه بر نبود ارزندگی، نقدشوندگی نیز در آن پایین است. او افزود: در سال های 98 و 99، جهش های بی رویه قیمتی، بسیاری از سرمایه ها را در بازار مسکن به دام انداخت و بازدهی این بازار را منفی کرد. حال، بسیاری از کسانی که در این حوزه سرمایه گذاری کرده بودند، با زیان مواجه شده اند. افزون بر این، قیمت گذاری های نادرست و افزایش های نامعقول، صنعت ساختمان را نیز با بحران روبه رو ساخته است.

دولت هیچ قدمی در مسیر تنظیم گری برنداشته است

گودرزی تصریح کرد: در این میان، دولت نه تنها در مسیر تنظیم گری قدمی برنداشته، بلکه صرفا در جایگاه نظاره گر باقی مانده است. این در حالی است که طبق قانون، دولت می تواند در بازار زمین، مسکن و اجاره مداخله کند، به ویژه آنکه تورم بالای 30 درصد، این اجازه را به دولت داده است.او افزود: آمارهای رسمی که منتشر می شوند، اغلب در زمانی ارایه می شوند که بازار در مسیر کاهش قیمت است، اما به طور شگفت آوری، ارقام بالاتری اعلام می شود که به بحران زایی بیشتر دامن می زند. این روند نه تنها بازار مسکن، بلکه کلیت صنعت ساختمان را دچار آسیب کرده و نیازمند چاره اندیشی جدی است. گودرزی خاطرنشان کرد: وضعیت کنونی بازار مسکن، حاصل سال ها سیاستگذاری های نادرست و نبود شفافیت در ارایه اطلاعات است و تا زمانی که سامانه ای جامع و مبتنی بر داده های واقعی ایجاد نشود و دولت در مسیر تنظیم گری گام بر ندارد، نمی توان انتظار داشت که این آشفتگی پایان یابد. امید است که با اصلاح رویکردها، شاهد بازاری متعادل تر و در دسترس تر برای مردم باشیم.

منبع: اعتماد