«قیمت واقعی» املاک ۵۵ کشور در ۲۰۲۴ افت کرد؛ آیا این آخرین «رکود مسکن» در جهان است؟

به گزارش تجارت نیوز، سیاست‌های تعرفه‌ای آمریکا برای واردات کالا، چشم‌انداز جهانی تورم مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد. تحلیل «نایت‌فرانک»، موسسه بین‌المللی مشاوره ملکی، نشان می‌دهد اگرچه قیمت مسکن در ۵۵کشور طی۲۰۲۴ «کم‌رشد» بود، اما اختلال در زنجیره تولید نهاده‌های ساختمانی با تعرفه‌های ترامپ، دو اتفاق در این بازار رقم می‌زند.
بازدهی واقعی بازار مسکن جهان در سال 2024 تحت تاثیر دو فاکتور پولی، «منفی» شد اما چشم‌‌‌اندازی که اکنون برای ادامه مسیر این بازار در 2025 قابل تصور است به شدت از «سیاست‌‌‌ تجاری ترامپ» تاثیر می‌‌‌پذیرد و سناریوی احتمالی را «چرخش تورم ملک» نشان می‌‌‌دهد. شرکت بین‌‌‌المللی مشاور املاک «نایت فرانک» دو گزارش با فاصله زمانی نزدیک به یک ماه از نبض بازار مسکن 55 کشور منتشر کرده که اولی به «تحلیل آنچه در 2024 بر بازار املاک جهان گذشت» می‌‌‌پردازد و دومی «پیش‌‌‌بینی نبض سرمایه‌‌‌گذاری ساختمانی تحت‌تاثیر دگرگونی تجاری با تعرفه‌‌‌های ترامپ» است.

شاخص جهانی قیمت مسکن در سال 2024 به لحاظ رشد اسمی 2.6درصد افزایش یافت که در مقایسه با «متوسط رشد سالانه نزدیک به 5درصد طی دوره‌‌‌های بلندمدت گذشته»، بیانگر «کم‌‌‌رشدی قیمت املاک در سال گذشته میلادی» است.

بازار مسکن کشورهای مختلف در سال 2024 عمدتا تحت‌تاثیر یک فاکتور پولی قرار داشت؛ نرخ بهره. افزایش نرخ بهره از سال 2022 برای مهار تورم عمومی، اثر مستقیمی روی «تقاضا برای وام خرید مسکن» گذاشت و باعث رکود معاملات ملک در جهان شد. سال گذشته در کنار «افت خرید به خاطر به صرفه نبودن دریافت وام مسکن»، نرخ تورم عمومی بالا در کشورها نیز باعث افت ارزش واقعی ملک و در نتیجه، عدم تمایل به سرمایه‌‌‌گذاری ملکی شد.

برآورد می‌‌‌شود قیمت واقعی مسکن در کشورهای مورد بررسی «نایت فرانک»، نزدیک به 3درصد کاهش یافته است. این برای سومین سال متوالی است که بازار جهانی مسکن با «افت ارزش واقعی» همراه است که در مقایسه با سال‌‌‌های بعد از بحران جهانی، بی‌‌‌سابقه محسوب می‌‌‌شود. با این حال، «تعرفه‌‌‌های تجاری» تدارک دیده‌‌‌شده توسط ترامپ برای واردات کالا از کشورها، «بازار جهانی مسکن را تکان خواهد داد.»

پیش‌‌‌بینی موسسه جهانی «نایت فرانک» که در حوزه املاک به تحلیل و بررسی قیمت‌‌‌ها و رفتارهای سرمایه‌‌‌گذاران می‌‌‌پردازد، حاکی است: معادله‌‌‌ای از «اتفاقات بد» با منشأ تعرفه‌‌‌های ترامپ، بازار مسکن 2025 را تحت‌تاثیر قرار می‌‌‌دهد. تعرفه‌‌‌ها اگر چه تعلیق شده اما در حد همین 10 درصد فعلی، «فشار اقتصادی بر کشورها ایجاد می‌‌‌کند، اختلال در تجارت مواد اولیه مورد نیاز برای تولید مصالح‌‌‌ساختمانی به وجود می‌‌‌آورد که باعث افزایش تورم ساخت می‌‌‌شود و در نهایت باعث افزایش نااطمینانی بین فعالان اقتصادی خواهد شد.»

برآیند همه این اتفاقات در یک جهت است که از یکسو باعث حرکت افراد به سمت بازار ملک به عنوان «پناهگاه امن» در شرایط نااطمینانی می‌‌‌شود و از سوی دیگر «رکود سرمایه‌‌‌گذاری ساختمانی به خاطر افزایش هزینه‌‌‌ها» را رقم می‌‌‌زند. در نتیجه انتظار می‌‌‌رود «تورم مسکن در پایان 2025» از این منظر بیشتر از نرخ تورم سال 2024 باشد. هر چند فاکتور «نرخ بهره» نیز بر روند بازار مسکن در سال جاری میلادی اثرگذار است.

رشد ملایم قیمت مسکن در 2024

شاخص جهانی قیمت مسکن که توسط شرکت مشاور املاک نایت فرانک منتشر شده است، متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در 55 بازار تحت نظارت این شاخص، اندکی افزایش یافت و به 2.6 درصد رسید. با وجود این افزایش، رشد قیمت‌‌‌ها همچنان به‌‌‌طور قابل‌‌‌توجهی کمتر از نرخ بلندمدت 4.8درصد باقی مانده است. تداوم یا افزایش بیشتر این روند، به احتمال زیاد منوط به تغییرات نرخ بهره توسط بانک‌‌‌های مرکزی خواهد بود.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد که قیمت خانه‌‌‌ در سطح جهانی، به‌‌‌طور میانگین با سرعتی ملایم در حال افزایش است. در بازارهایی که تحت نظارت نایت فرانک قرار دارند، نرخ رشد سالانه قیمت مسکن 2.6درصد گزارش شده که به‌‌‌مراتب پایین‌‌‌تر از میانگین بلندمدت است. این دوره با رشد کمتر از میانگین، از ابتدای سال ۲۰۲۲ آغاز شد؛ زمانی که نرخ بهره در سراسر جهان به‌‌‌طور چشمگیری افزایش پیدا کرد.

کارشناسان نایت‌‌‌ فرانک بر این باورند که برای شتاب‌‌‌گرفتن رشد قیمت مسکن، کاهش بیشتر نرخ بهره (در نتیجه کاهش نرخ سود وام مسکن) ضروری است. با اینکه مقابله با تورم در بسیاری از بازارهای توسعه‌‌‌یافته همچنان ادامه دارد، اما احتمال می‌‌‌رود در سال ۲۰۲۵ کاهش‌‌‌های بیشتری در نرخ‌‌‌های سیاستی صورت گیرد. بر این اساس، انتظار می‌‌‌رود نرخ متوسط رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال افزایش یابد.

کاهش قیمت واقعی مسکن در ترکیه

براساس این گزارش، ترکیه در صدر شاخص نایت فرانک قرار دارد و بالاترین نرخ رشد سالانه را با 29.4درصد به خود اختصاص داده است. با این حال، اگر تورم را در نظر بگیریم و به رشد واقعی قیمت‌‌‌ها نگاه کنیم، بازار مسکن ترکیه در حال حاضر با کاهش سالانه 10.4درصدی قیمت حقیقی مسکن مواجه است. بازارهای اروپایی نیز در ردیف بالای جدول رشد سالانه قیمت مسکن قرار دارند؛ هفت کشور اروپایی، به رهبری بلغارستان، رشد بیش از ۱۰درصد را تجربه کرده‌‌‌اند. در مقابل، سرزمین اصلی چین و منطقه ویژه اداری هنگ‌‌‌کنگ در پایین‌‌‌ترین رده‌‌‌های جدول قرار گرفته‌‌‌اند؛ به‌‌‌طوری که هر دو در سال ۲۰۲۴ با کاهش قیمت بیش از ۸درصد روبه‌‌‌رو بوده‌‌‌اند.

«قیمت واقعی» در حال کاهش

اگر شاخص جهانی قیمت مسکن نایت فرانک (GHPI) با در نظر گرفتن نرخ تورم تعدیل شود، مشخص می‌‌‌شود که قیمت واقعی مسکن در سطح جهانی در سه‌‌‌ماهه نخست سال ۲۰۲۲ به اوج خود رسیده و از آن زمان تاکنون، طی 2سال گذشته، 3.6درصد کاهش یافته است. آخرین بار که قیمت واقعی با کاهش مواجه شد، به دوره پس از بحران مالی جهانی بازمی‌‌‌گردد؛ زمانی که قیمت‌‌‌های حقیقی طی 5 سال ۱۰درصد افت کردند. کاهش قیمت واقعی مسکن تنها ناشی از افزایش نرخ بهره نبوده است، بلکه تورم بالاتر از میانگین، به‌‌‌ویژه در اروپا و آمریکای شمالی، نیز نقش قابل‌‌‌توجهی در شکل‌‌‌گیری این روند ایفا کرده است.

براساس گفته لیام بیلی، رئیس بخش تحقیقات جهانی نایت فرانک، قیمت مسکن در سطح جهانی در حال حاضر در حال افزایش است، هرچند این افزایش به‌‌‌صورت ملایم است. تاثیر مثبت کاهش نرخ‌‌‌های بهره در سال گذشته تا حدی کاهش یافته و برای افزایش نرخ رشد فعلی، که پایین‌‌‌تر از میانگین بلندمدت است، نیاز به دور جدیدی از کاهش نرخ‌‌‌ها را داریم.

بازار املاک «شهرهای مدرن» داغ می‌‌‌شود

کارشناسان «نایت‌‌‌فرانک» در تحلیل چشم‌‌‌انداز بازار مسکن جهان بر این باورند که اعمال سیاست‌‌‌های تعرفه‌‌‌ای از سوی دونالد ترامپ، به افزایش بی‌‌‌ثباتی اقتصادی و نوسانات در سطح جهانی انجامیده است. هرچند اجرای شدیدترین تعرفه‌‌‌ها به‌‌‌جز برای چین به تعویق افتاده است، اما تعرفه عمومی ۱۰درصدی همچنان فشار قابل توجهی بر کشورهای آسیب‌‌‌پذیر وارد کرده است. در حالی که مهلت ۹۰روزه تعیین‌‌‌شده مورد استقبال قرار گرفته، بسیاری از فعالان اقتصادی به دلیل تغییرات سریع و غیرقابل پیش‌‌‌بینی در تصمیم‌‌‌گیری‌‌‌های دولت ایالات متحده، این دوره را با احتیاط دنبال می‌‌‌کنند.

در نگاه نایت‌‌‌فرانک، اگرچه ممکن است بازارهای سهام در کوتاه‌‌‌مدت با رونق مواجه شوند، اما فضای عدم اطمینان همچنان پابرجا خواهد ماند. در مجموع، وضعیت موجود بسیار پویا و حساس بوده و پیچیدگی‌‌‌هایی را در ابعاد جغرافیایی و همچنین در بخش املاک و مستغلات ایجاد کرده است.

به باور اعضای نایت‌‌‌فرانک، در پی نوسانات شدید بازارهای مالی، بسیاری از سرمایه‌‌‌گذاران به‌‌‌دنبال پناهگاه‌‌‌های امن هستند در این میان، بازار املاک و مستغلات چه از طریق خرید مستقیم ملک، چه از راه سرمایه‌‌‌گذاری در صندوق‌‌‌ها و شرکت‌‌‌های ملکی در بخش‌‌‌های تجاری یا مسکونی، می‌‌‌تواند نقش موثری در حفظ ارزش سرمایه داشته باشد. با وجود آنکه کاهش نرخ بهره محتمل به نظر می‌‌‌رسد، اما هنوز نمی‌‌‌توان آن را قطعی دانست؛ چراکه در حالی که رشد اقتصادی ضعیف‌‌‌تر و نگرانی از رکود می‌‌‌تواند کاهش نرخ‌‌‌ها را توجیه کند، فشارهای تورمی ناشی از تعرفه‌‌‌ها ممکن است دست بانک‌‌‌های مرکزی را برای چنین اقداماتی ببندد.

در شرایط کنونی، شرکت‌‌‌ها در تصمیم‌‌‌گیری‌‌‌های مرتبط با املاک رویکردی تاکتیکی و منعطف اتخاذ خواهند کرد و تصمیمات بلندمدت را به تعویق می‌‌‌اندازند تا بتوانند ابعاد شرایط را بهتر بسنجند. از سوی دیگر، اگرچه ممکن است قاره آمریکا نسبت به کشورهای آسیا-اقیانوسیه کمتر تحت‌تاثیر قرار گرفته باشد، اما اختلافات درون‌‌‌منطقه‌‌‌ای همچنان اهمیت زیادی دارد و نباید از آنها غافل شد.

بازارهای مسکن نیز با ترکیبی از فشارها مواجهند. اختلالات زنجیره تامین جهانی و پیامدهای تورمی آن می‌‌‌تواند روند ساخت‌‌‌وساز را کند نماید، در حالی‌‌‌که در صورت کاهش نرخ‌‌‌های بهره، قدرت خرید مسکن از طریق بهبود شرایط وام‌‌‌دهی تقویت خواهد شد. در این میان، شهرهای بزرگ و مطرح جهانی در موقعیتی مطلوب قرار دارند؛ زیرا با توجه به تحرک بالای سرمایه در سطح جهانی، برخی از افراد بسیار ثروتمند ممکن است به بازارهای تثبیت‌‌‌شده اروپا جذب شوند. عواملی چون حاکمیت قانون، امنیت، شفافیت بازار، هزینه‌‌‌های پایین‌‌‌تر خرید، حفظ حریم خصوصی و دسترسی به مدارس بین‌‌‌المللی با کیفیت، این بازارها را به گزینه‌‌‌هایی جذاب تبدیل کرده‌‌‌اند.

منبع: دنیای اقتصاد