افزایش سرعت ساخت با مسکن تدریجی/ تنها راه دولت برای عمل به تعهد مسکنی خود چیست؟

به گزارش تجارت‌نیوز ، نهضت ملی مسکن که یکی از وعده‌های اصلی دولت بود به چالش اصلی آن تبدیل شده است و منجر به خروج دومین وزیر از کابینه شد. معضلی که گریبانگیر بسیاری از خانواده‌های ایرانی در کلانشهرها و شهرهای پرجمعیت به ویژه در دو دهه اخیر بوده و به عنوان یک مساله بزرگ سطح رفاه اجتماعی و اقتصادی خانوارها را تحت تاثیر قرار داده است.

این چالش بزرگ برنامه‌ریزان و سیاستگذاران حوزه مسکن و شهرسازی را در دهه‌های اخیر به چاره‌اندیشی واداشته و راهکارهای متفاوتی نیز در این زمینه ارائه داده‌اند.

از پروژه مسکن مهر در دولت‌های نهم و دهم که در قالب ایجاد شهرهای آپارتمانی و واحد‌های مسکونی چند طبقه اجرایی شد تا تداوم آن با عنوان مسکن اجتماعی در دولت‌های یازدهم و دوازدهم و بازنگری و اصلاح آن در قالب نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم و پیگیری مسکن ترویجی و ایجاد واحد‌های مسکونی افقی و‌ خانه‌های ویلایی، نمونه‌هایی از سیاست‌هایی دنبال شده در این حوزه به شمار می‌رود.

مسکن مهر و ایجاد شهرهای جدید آپارتمانی

مسکن مهر سیاستی است که از سال ۱۳۸۶ در دولت‌های نهم و دهم با هدف تامین مسکن و حمایت از خانه‌دار شدن مستاجران دنبال شد و به موجب عملیاتی شدن این قانون خانوارهای بسیاری صاحبخانه شدند. پروژه کلان مسکن مهر در قالب واگذاری زمین از سوی دولت به صورت اجاره ۹۹ ساله و پرداخت تسهیلات کم بهره ۴ درصدی برای روستاییان و شهرهای کوچک و ۹ درصدی برای کلان شهرها اجرایی شد

جدا از مزیت‌های این سیاست و همچنین پیامدهای نامطلوبی که به لحاظ اقتصادی برای آن بیان شده است، بافت شهرهای جدید که در قالب مسکن مهر شکل گرفت و فرآیند طولانی‌ ساخت و ساز و تکمیل این سکونت‌گاه‌ها محل ایراد و انتقاد کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن و شهرسازی از یک سو و آسیب‌شناسان و برنامه‌ریزان اجتماعی از دیگر سو است.

برخی دیدگاه‌ها بلندمرتبه سازی و شهرهای زائده مانند در حاشیه شهرها را از مهمترین ایرادات شیوه اجرا و طراحی این پروژه می‌دانند که علاوه بر طولانی شدن فرآیند ساخت این واحد‌ها در قالب شهرهای جدید آپارتمانی در حاشیه و پیرامون شهرها، به نوعی تداوم همان زندگی آپارتمان نشینی است که در کلانشهر ها و شهرهای پرجمعیت وجود دارد.

فرایندی و مرحله‌ای بودن ساخت واحد‌های مسکونی در قالب مسکن مهر در برهه‌ای باعث شد که برخی شرکت‌های پیمانکاری ساختمان بی‌توجه به اصول و استانداردهای مهندسی سازه، این سکونتگاه‌های متراکم و چندطبقه شهری را با مصالح کمیت را بر کیفیت مقدم بدانند و ساختمان‌هایی غیر ایمن را بنا کنند در برابر سوانحی همچون زلزله و سیل کمترین مقاومت و بیشترین آسیب‌پذیری را داشته باشند.

نمونه این ساختمان‌های غیر ایمن، پروژه مسکن مهر سرپل ذهاب در استان کرمانشاه بود که در زلزله آبان ۱۳۹۷ قربانیان زیادی داشت.

از سویی توجه به این موضوع که مسکن یک فضای اجتماعی و فرهنگی و اقتصادی خاص و امن برای خانواده به شمار می‌رود ضرورت دارد زیرا این عوامل بر سبک معماری و نوع واحد‌های مسکونی اعم از ویلایی و آپارتمانی بودن آنها تأثیر گذار است که بی‌توجهی به آن به نوعی زمینه‌سازی برای ایجاد آسیب‌های اجتماعی خواهد بود.

همچنین شیوه غالب مسکن مهر در کشور به شکل عمودی و آپارتمانی و در مواردی بدون توجه به زیرساخت‌ها و همچنین دسترسی‌های اجتماعی و فرهنگی و اقتصادی برای ساکنان بوده است به طوری که ساکنان شهرهای جدید به ناچار باید برای تامین مایحتاج خود فاصله زیادی را طی کنند.

ساخت مسکن اجتماعی که پروژه مسکن مهر یکی از نمودهای آن است در برنامه دوم توسعه کلید خورد هر چند دستاوردهای قابل توجهی داشته است اما نمی‌توان معایب و ایرادات نحوه اجرای این قانون را نادیده گرفت.

خانه‌های ویلایی، جایگزین تراکم‌سازی مسکن مهر

واضح است که مسکن مناسب صرفا داشتن یک سرپناه نیست بلکه باید از لحاظ شرایط نورگیری، بهداشت محیط، استحکام سازه ای، اصول معماری و شهرسازی و… در شرایط ایده آلی قرار داشته باشد تا بتواند به رشد و تعالی ارزش های انسانی و اجتماعی کمک کند.

در این زمینه دولت گفته است به دنبال ساخت خانه‌های ویلایی به جای آپارتمان‌سازی است. شعاری که به نظر میرسد میتواند مشکلات زیادی از طرح های قبلی را مرتفع کند ولی اراده ای در پیش برد این هدف بزرگ دیده نشد.

در همین راستا رستم قاسمی، وزیر مستعفی راه و شهرسازی شهریور ماه سال ۱۴۰۱ پیرامون اولویت اول طرح نهضت ملی از واگذاری خانه‌های ویلایی تک واحدی در استان‌هایی که زمین برای ساخت مسکن وجود دارد، خبر داد. به گفته وی اولویت اول در طرح نهضت ملی مسکن واگذاری ویلایی تک‌واحدی به مردم در استان‌هایی دارای که زمین است.

دولت با اختصاص زمین و همچنین اعطای مجوز ساخت مسکن به شکل ویلایی تحقق نهضت ملی مسکن را دنبال می‌کند. برخی ساخت مسکن اجتماعی به شکل ویلایی را به دلیل کمبود زمین در کشور غیر ممکن می‌دانند در حالی که به گفته وزیر راه و شهرسازی مشکل مسئله زمین نیست و زمین برای ۲ سال آتی فراهم شده است،

قاسمی مرداد سال جاری در این زمینه با اشاره به تفاهم وزارت راه و سازمان ثبت اسناد گفت: اگر دستگاه‌ها زمین برای نهضت ملی مسکن ندهند، سند زمین به صورت یک طرفه برای وزارت راه وشهرسازی تامین شده است. زمین‌هایی که از سمت دولت برای نهضت ملی مسکن در نظر گرفته شده، ۴ درصد کل زمین‌ها است.

وی همچنین آبان ماه جاری با تاکید بر ساخت واحدهای مسکونی ویلایی در نهضت ملی مسکن، گفته بود «در شهر‌هایی که مشکل زمین وجود ندارد، نباید به سمت بلند مرتبه سازی برویم و به عنوان نمونه در بم، چون مشکل زمین نداشتیم، به متقاضیان ۲۰۰ متر زمین دادیم.»

گفتنی است در آخرین جلسه شورای عالی مسکن که با حضور معاون اول رئیس جمهور برگزار شد، وزارت راه و شهرسازی ماموریت یافت در حدود ۹۰۰شهر که امکان تامین زمین وجود دارد، اراضی را با هزینه صفر بصورت اجاره ۹۹ ساله برای ساخت مسکن تخصیص دهد.

کاهش هزینه تمام شده در مسکن یک طبقه ای

در حالی برخی دیدگاه‌ها ناکافی بودن زمین را مانعی برای تحقق نهضت ملی مسکن عنوان می‌کنند برخی کارشناسان حوزه مسکن با بیان ضرورت توسعه افقی شهرها، توسعه عمودی و بلندمرتبه سازی در فرآیند بازآفرینی بافت فرسوده موجب پابرجایی تراکم بالا و ریزدانگی و مشکل معابر در این مناطق می‌دانند.

به گفته احمد حمیدی کارشناس مسکن، اولین مساله در ساخت واحدهای مسکونی یک طبقه در مقابل ساخت مسکن‌های بلند مرتبه، مسئله کاهش هزینه ساخت در هر متر مربع است. بر همین مبنا هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان در واحدهای مسکونی بلند مرتبه نسبت به واحدهای مسکونی یک طبقه بسیار بیشتر است.

بر اساس آمار موجود از فرآیند ساخت، در حالی هزینه ساخت ۱ متر مربع واحد مسکونی یک طبقه در پایتخت معادل ۵.۲۶ میلیون تومان است. هزینه ساخت ۱ متر مربع واحد مسکونی در واحد ۱۸ طبقه ۱۱.۴ میلیون تومان است.»

استدلال منتقدان مسکن ویلایی در نهضت ملی مسکن بر ناکافی بودن زمین‌ در مقابل نیاز موجود است در حالیکه گفته می‌شود هم‌اکنون برای اسکان حدود ۸۵ میلیون نفر تنها ۱ درصد از زمین های کشور به کار رفته است در صورتی که سطح مورد نیاز برای کاربری‌های غیر مسکونی برای جمعیت ۸۰ میلیون نفری ۸ هزار و ۵۶۰ کیلومتر مربع خواهد بود.

همچنین براساس محاسبات انجام شده گفته می‌شود زمین خالص مورد نیاز برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال ۲۷ هزار ۵۰۰ هکتار است و با احتساب زمین برای ایجاد معابر و فضاهای عمومی شهری، نهضت ملی مسکن در هر سال با هدف‌گیری ساخت یک میلیون واحد مسکونی به حداقل ۵۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد. بنابراین زمین کافی برای تأمین نیاز مسکن با سبک و شیوه اجرایی جدید وجود دارد.

تنها راه دولت برای عمل به تعهد خویش

در مجموع به نظر می‌رسد با توجه به تورم پیش نگر مصالح ساختمانی و کاهش قیمت تمام شده در مسکن های یک طبقه ای و همچنین افزایش سرعت ساخت در کنار جنبه های اجتماعی، تغییر ریل ساخت مسکن برای دولت یک انتخاب نیست و تنها راه دولت برای عمل به تعهد خویش است.

تحلیل‌ها و خبرهای بیشتر درباره مسکن را اینجا بخوانید.