۵ دلیل برای مواجهه بخش مسکن با یک بن‌‌‌بست تاریخی

به گزارش تجارت‌نیوز ، حسین عبده تبریزی، کارشناس ارشد مسکن در نشست نقد و نظر «دنیای اقتصاد» که با موضوع بررسی وضعیت بازارها برگزار شد، ریشه‌‌‌ها و علائم حباب قیمت ملک در شهرهای بزرگ را تشریح کرد و به طرح راه‌حل کلی اما بنیادی خروج از وضعیت نامطلوب این بخش در حال حاضر پرداخت.

او اصرار سیاستگذار پولی بر ظاهرسازی درباره نرخ پایین سود بانکی است که موجب می‌شود سرمایه‌‌‌ها در جایی به جز بازار پول بنشیند.

همچنین پول‌‌‌ها صرفا با هدف حفظ ارزش از جایی مثل بازار ملک سر در می‌‌‌آورد؛ کمااینکه آثار ویرانگر نقدینگی سرازیر شده در این بازار به‌خصوص طی دهه ۹۰ که تولید و به طور کلی بخش صنعت دچار آسیب جدی شده، مشهود بوده است.

عبده تبریزی اشاره کرد بین بازارهای رمزارز، سکه، طلا و مسکن، انتخاب بسیاری از سرمایه‌گذاران با توجه به ریسک‌‌‌های سه گزینه اول همواره مسکن بوده است.

حباب مسکن در شهرهای بزرگ

این صاحب‌نظر اقتصادی در بخش دوم سخنان خود از مواجهه بخش مسکن با یک بن‌‌‌بست تاریخی سخن گفت و پنج علامت آشکار آن را تشریح کرد.

او ابتدا به وضعیت نسبت قیمت به اجاره مسکن در تهران و شهرهای بزرگ پرداخت و گفت: این نسبت در اصفهان به مقدار ۶۰ رسیده و در تهران نیز در حال حاضر نزدیک ۴۰ است. حداکثر نسبت قیمت به اجاره در شهرهای بزرگ دنیا اغلب بین ۲۰ تا ۲۵ بوده است. نسبتی که عبده به آن اشاره کرد همان نسبت معروف «حباب‌‌‌سنج» بازار مسکن است که در مواقع جهش قیمت افزایش و در دوره ثبات نسبی حاکم بر بازار، به تدریج کاهش پیدا می‌کند.

در واقع این نسبت گویای دو علامت از بن‌‌‌بست مسکن است؛ یکی ناظر بر اینکه زمان دسترسی به مسکن با احتساب نرخ اجاره در کلان‌شهرها به چند دهه رسیده، کمااینکه در تهران ۴۰ سال و در اصفهان ۶۰ سال طول می‌‌‌کشد تا یک خانوار مستاجر بتواند صاحب‌خانه شود.

علامت دوم نیز وجود حباب بزرگ در قیمت مسکن کلان‌شهرهای کشور است که پیش از این دست‌‌‌کم با ابعاد فعلی سابقه نداشته و تحت‌تاثیر روندی که در دهه ۹۰ طی شده، به نقطه کنونی رسیده است.

سومین نشانه بن‌‌‌بستی که بخش مسکن با آن مواجه شده سهم بالای خریدهای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن است که تمام معادلات در این بازار را تحت‌تاثیر قرار داده است.

عارضه رواج خریدهای لوکس ملکی

علامت چهارم از بن‌‌‌بست مسکن که به تعبیر عبده‌تبریزی در گذشته هیچ‌‌‌گاه با آن مواجه نشده بودیم، اما امروز به مساله تبدیل شده این است که سهم مسکن از سبد هزینه‌‌‌های خانوار به شکل نامتعارفی افزایش پیدا کرده است.

عبده تبریزی در تشریح وضعیت بغرنج بخش مسکن در ایران به این موضوع پرداخت که با ادامه رویه موجود، خانه‌‌‌دار شدن در شهرهای بزرگ مثل تهران برای جوانان تبدیل به آرزو خواهد شد و به نظر می‌رسد وضعیتی مشابه کره‌جنوبی در جایی مثل تهران در حال حاکم شدن است. او همچنین به فقدان سیاست آمایش سرزمین در ایران به عنوان یکی از دلایل حبابی شدن قیمت مسکن در شهرهای بزرگ اشاره کرد.

این صاحب‌نظر ارشد اقتصادی در بخش پایانی سخنان خود پس از ارائه تصویری از بخش مسکن در حال حاضر به طرح یک راه‌حل کلی اما بنیادی و مهم برای برون‌‌‌رفت از وضعیت کنونی پرداخت و گفت: راه خروج از بن‌‌‌بست مسکن، وجود «قانون خوب» و «مجری توانمند» است. او مالیات بر معامله را انتخاب مناسب‌‌‌تری از مالیات بر عایدی سرمایه دانست که دولت می‌تواند روی آن متمرکز شود.

در بازار مسکن چه می‌گذرد؟

چرا پول‌ها مدام در بازارهای دارایی‌(اعم از بخش مولد یا غیرمولد) در گردش است؟ به دو دلیل: اول ظاهرسازی در بازار پول با اصرار بر نرخ‌های پایین سود بانکی آن هم در شرایطی که نرخ‌های رایج که دولت خود مبتنی بر آن وام می‌گیرد‌. دوم اینکه بخش مولد اقتصاد نمی‌تواند بازدهی مورد انتظار سرمایه‌گذاران را تامین کند.

یک علت شکل‌گیری حباب قیمت مسکن در شهرهای بزرگ پس از حضور پررنگ متقاضیان غیرمصرفی در بازار نقل و انتقال ملکی «نداشتن سیاست آمایش سرزمین» است.

با روندی که به ویژه در نیمه دوم دهه 90 طی شده، خانه‌دار شدن در جایی مثل تهران در حال تبدیل شدن به آرزو است و گویا وضعیتی مشابه کره‌جنوبی در پایتخت در حال حاکم شدن است.