هفت توصیه برای سیاستگذاران مسکن

پرسش روز: با توجه به رشد سریع شهرنشینی، کدام برنامه مسکن‌سازی می‌تواند توان پایین شهرهای برای پذیرش افراد جدید را جبران کند؟

 

پاسخ کارشناس: براساس آمار رسمی سال ۱۳۹۵ و در بازه زمانی ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۵، در بخش شهری، واحدهای مسکونی نیازمند نوسازی (که بخش عمده آنها در بافت‌های ناکارآمد و حاشیه‌نشین قرار دارند) حدود ۳میلیون واحد هستند که از این تعداد، ۷۰‌هزار واحد به جابه‌جایی نیاز دارند. توجه به این نکته حائز اهمیت است که از نیاز سالانه حدود یک‌میلیون واحد مسکونی شهری و روستایی طی سال‌های مذکور که در طرح جامع مسکن ذکر شده و مبنای قانون جهش تولید مسکن قرار گرفته، ساخت ۴۶۸‌هزار واحد مسکن شهری و نوسازی ۳۰۰‌هزار واحد شهری در بافت‌های ناکارآمد پیش‌بینی شده است.

رشد سریع شهرنشینی و توان‌‌‌پذیری پایین مسکن شهری

در سه‌دهه اخیر، رشد سریع شهرنشینی و توان‌‌‌پذیری پایین مسکن شهری به رشد ۳۰برابری حاشیه‌نشینی منجر شده است. سکونتگاه‌های شهری و روستایی اقماری شهرهای بزرگ مانند تهران در سال‌های اخیر رشد جمعیت ۱۵‌درصدی را تجربه کرده‌اند‌ و تعداد فزاینده‌ای از روستاها به شهر تبدیل شده یا به محدوده شهرها افزوده شده‌اند. براساس آمار ارائه‌شده در سال ۱۳۹۵، محلات دارای بافت‌های مسکونی ناکارآمد حدود ۲۰‌درصد سطح و ۳۰‌درصد جمعیت شهرها را در خود جای داده‌اند که از اهمیت پرداختن به موضوع نوسازی مسکن که بخش عمده آن در بافت‌های ناکارآمد قرار گرفته است، حکایت دارد.

این محلات در دودسته بافت‌های ناکارآمد داخل محدوده شهرها و سکونتگاه‌های غیر‌رسمی قابل بررسی هستند. از ۹۰۰محله شناسایی‌شده غیر‌رسمی، ۳۰۰محله خارج از محدوده قانونی شهرها قرار گرفته‌اند. همچنین، حدود ۶۰‌درصد ساختمان‌های این محدوده‌ها فاقد سند هستند که این امر ورود رسمی آنها به بازار مسکن را با چالش مضاعفی روبه‌رو می‌کند. این در حالی است که به دلیل ناکارآمدی برنامه‌های بهسازی بافت‌های ناکارآمد، افزایش تورم و فقر شهری بالا در برخی شهرها تولید بافت فرسوده از برنامه‌های نوسازی رشد بیشتری داشته و کمیت آن در حال افزایش است.

مهم‌ترین دلیل اهمیت فزاینده پرداختن به موضوع بافت‌های ناکارآمد در برنامه‌های توسعه، حق ساکنان این بافت‌ها برای برخورداری از مسکن مناسب، بهداشتی و ایمن و دسترسی به خدمات شهری است. در کنار آن، قرار‌گرفتن در بافت‌های شهری یا محدوده متصل به شهرها، وجود زیرساخت‌های شهری و خدمات روبنایی و همچنین ظرفیت‌هایی برای افزایش جمعیت در برخی از این بافت‌ها همواره تاکید و تذکر کارشناسان را بر اهمیت و اولویت برنامه‌ریزی مسکن در محدوده بافت‌های ناکارآمد در سیاست‌های تامین مسکن به همراه داشته که درصورت تحقق، علاوه بر نوسازی ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی در سال، می‌تواند بخشی از نیاز مسکن جدید را در محلاتی که امکان افزایش تراکم دارند پوشش دهد. به‌همین منظور، سیاست‌‌‌های تامین مسکن باید بتواند جریان نوسازی و بهسازی در بافت‌‌‌های ناکارآمد را روان و تسریع کند و به آن به‌عنوان برنامه جنبی پرداخته نشود.

در دهه‌های اخیر، در موضوع نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد، الگوهای متعددی تجربه شده و هریک اثرات مثبت و منفی‌ به همراه داشته است. روش‌های مداخله‌‌‌ مبتنی بر تخریب، نوسازی و تجمیع، الگوهای مشارکتی با تکیه بر بازآفرینی غیرکالبدی محلات در کنار نوسازی کالبدی و اجرای پروژه‌های محرک طرح ‌‌‌توسعه و همچنین، ارائه مشوق‌های مالی- اعتباری و قانونی برای رونق‌بخشی ساخت‌وساز در این بافت‌ها در حمایت از دوطرف عرضه و تقاضا، راهکارهای پیشنهادی بوده که در دستور کار بهسازی بافت‌های ناکارآمد در دهه‌های اخیر قرار گرفته است.

با وجود تاکید همه برنامه‌های توسعه اقتصادی و اجتماعی، به‌خصوص از برنامه سوم توسعه به بعد و همچنین برنامه مسکن مهر بر بهسازی و نوسازی این بافت‌ها، توفیق قابل قبولی در حل مساله حاصل نشده است. در این راستا، فارغ از برنامه اجرایی که در دولت‌ها به آن پرداخته می‌شود، برخی از نکات مشترکی که پیشنهاد می‌شود در سیاستگذاری مورد توجه قرار گیرند، به شرح زیر هستند: حل مساله حاشیه‌نشینی و بازتولید بافت‌های ناکارآمد در گرو توسعه متوازن سرزمین و تمرکز‌زدایی است و درصورت عدم‌توفیق در حل آن، این روند با شدت بیشتری ادامه خواهد یافت.

سیاست‌های اجرایی روشن و متداوم

حل معضل بافت‌های ناکارآمد نیازمند شکل‌گیری جریانی پایدار و مستمر با سیاست‌های اجرایی روشن و متداوم در دولت‌های مختلف است. تجربه نشان داده است که دولت‌ها نهاد متولی بهسازی و نوسازی بافت‌های ناکارآمد هستند. با توجه به شرایط اقتصادی و منابع ناپایدار و غیرقابل برنامه‌ریزی، بهتر است نقش آنها در استفاده از ابزارهای حاکمیتی در فرصت‌سازی و روان‌سازی جریان بهسازی بافت‌های ناکارآمد و وضع ضوابط و مقررات، مانع‌زدایی برای تسریع و تسهیل در موضوع نوسازی بافت‌‌‌های ناکارآمد و اعمال نظارت و کنترل کیفی فرآیندها تعریف شود.

در عین آنکه محلات واقع در بافت‌های ناکارآمد، ظرفیت خوبی برای پذیرش تراکم بیشتر و حل معضل کمبود مسکن در کنار نوسازی خود بافت محسوب می‌شوند، باید توجه کرد که سیاست‌های افزایش تراکم از یک‌طرف به کاهش کیفیت سکونت در این بافت‌ها و دسترسی به سرانه‌های خدماتی و از طرف دیگر، به افزایش ارزش اقتصادی زمین و سوداگری منجر نشود. در ادامه موضوع فوق باید توجه کرد که سیاست‌های تشویقی و پروژه‌های محرک توسعه با افزایش ارزش اقتصادی زمین مسکن موجب رانده‌شدن ساکنان و به‌خصوص اجاره‌نشین‌ها به مناطق پایین‌تر نشود. اولویت برنامه‌ریزی در بافت‌های فرسوده، باید حفظ حضور ساکنان در خود بافت و عدم‌مهاجرت آنها به دلیل ناتوانی مالی به مناطق ارزان‌تر و بی‌کیفیت‌تر از نظر شاخص‌های سکونتی و تامین حقوق گروه‌های مالک و مستاجر ساکن باشد.

حل مساله مسکن در بافت‌های فرسوده فراتر از یک امر کالبدی است. نوسازی بافت‌های فرسوده نیازمند ایجاد مدیریت یکپارچه و همگن، همکاری و هم‌افزایی دستگاه‌های سیاستگذار و اجرایی و به طور کلی، همه ذی‌نفوذان و ذی‌نفعان است. تنوع انواع بافت‌های فرسوده، نیازمند انعطاف در برنامه‌ریزی متناسب با شرایط مختلف حاکم بر آن است. هرگونه برنامه‌ریزی باید در پیوند با بستر و ظرفیت‌های محیطی باشد و با مشارکت مردم شکل گیرد. در این راستا، توانمندسازی و ارائه اختیارات به حکمروایی محلی نقش موثری خواهد داشت.

محله‌محوری و مشارکت جوامع محلی باید اساس توسعه بافت‌های ناکارآمد قرار گیرد. این رویکرد به حفظ سرمایه‌های اجتماعی، افزایش کیفیت سکونت و حفظ هویت شهری منجر خواهد شد. در عین حال، محلات نیازمند بازتعریف در قالب الگوهایی پویا و آماده برای پذیرش ساکنان جدید و الگوهای جدید سکونت هستند.

نظرات