فروش متری مسکن؛ پاسخ طبیعی به یک نیاز
پرسش روز:
در نبود نوآوری‌های متنوع در بازار املاک، این روزها برخی سازندگان برای تامین مالی پروژه‌های خود به پیش‌فروش متری مسکن روی آورده‌اند. اما چه راه‌های مطمئن‌تری می‌تواند جایگزین این روش شود؟
پاسخ کارشناس:
جامعه امروز ما درگیر یک شکست بازار در حوزه های مالی است. تورم مزمن و کاهش قدرت خرید طبقه متوسط، هرگونه برنامه‌ریزی مالی برای تملک دارایی‌های سرمایه‌ای را ناممکن می‌سازد.
در همین حال درصد بالایی از جمعیت شهری کشور خانه‌دار نیستند و ۱۵ درصد از جمعیت شهری نیز هیچ پس‌اندازی ندارند.
در این میان، بانک‌ها نیز درگیر مشکلات ترازنامه‌ای هستند و عملا توان تامین مالی برای سازندگان را ندارند. تراکم شهری موجب تقاضای بالای مسکن مصرفی در شهرهای پرجمعیت شده است.
چالش‌های سرمایه‌گذاری در املاک
از سوی دیگر، تقاضای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بخاطر افزایش بالای قیمت مسکن، دچار مشکلاتی از قبیل رعایت نشدن حد نصاب حداقل سرمایه‌گذاری، در دسترس نبودن و استاندارد نبودن بازار متشکل سرمایه‌گذاری، ریسک بالا به دلیل عدم شفافیت و … شده است.
باید در نظر داشته باشیم، که سرمایه‌گذاری دراملاک و مستغلات در زمره سرمایه‌گذاری‌های جایگزین (Alternative Investment) تقسیم‌بندی می‌شود.
این نوع سرمایه‌گذاری معمولا به سرمایه‌گذاری‌هایی خارج از انواع دارایی‌های متعارف سرمایه‌گذاری مثل سهام، اوراق مشتقه و ارزها گفته می‌شود.
برای مثال سرمایه‌گذاری در طلا، اثرهای هنری، جواهرات، صندوق‌های خطرپذیر و رمز ارزها، ذیل سرمایه‌گذاری‌های جایگزین (Alternatives) محسوب می‌شوند.
انواع روش‌های سرمایه‌گذاری در املاک
با این حال روش و دسترسی به این نوع سرمایه‌گذاری به روش‌های متنوعی در دنیا قابل انجام است. شاید به عنوان سرمایه‌گذار تشخیص عیار طلا یا تفاوت شمش یا آبشده فردایی برای ما عجیب باشد.
همین اصطلاحات کمابیش برای ما در بازار مسکن هم وجود دارد و لذا به طرق مختلف این پیچیدگی توسط نهادی‌های مالی یا نوآور، تبدیل به سادگی و آسانی ورود سرمایه‌گذاران به این بازارها شده است.
برای مثال برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می‌توان به اشکال ذیل اشاره کرد:
۱- سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به طور مستقیم: مانند خرید زمین و مسکن.
• خرید نقدی (تملک کامل یا با شراکت)
• پیش خرید (تملک کامل یا دنگی)
۲- سرمایه‌گذاری در شرکت‌های انبوه‌سازی یا سرمایه‌گذاری املاک و مستقلات (Real Estate Equity)
۳- سرمایه‌گذاری در ابزار بدهی املاک و مستغلات: مانند سرمایه‌گذاری در وام‌های مسکن.
۴- سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs)
۵- سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تامین مالی جمعی املاک (RECF)
۶- سرمایه‌گذاری در تامین املاک همتا به همتا (P2P Real Estate)
۷- سرمایه‌گذاری در ابزار بدهی املاک و مستغلات به عنوان اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی (MBS)
همه این روش‌های استاندارد همراه با نوآوری‌های مالی، امکان ورود سرمایه و تامین اعتبار مجدد سازنده را تسهیل می‌کند و بازدهی بخش عرضه و رضایت بخش تقاضا را در کنار هم به همراه دارد.
پاسخ طبیعی بازار به یک نیاز
«فروش متری مسکن» در غیاب روش‌های بالا، عملا نوعی نوآوری و پاسخی طبیعی بازار به وضعیت موجود است.
اگر با کنار رفت موانع، امکان ورود نوآوری‌های مالی و شرکت‌های دانش‌بنیان به این حیطه فراهم شود، سرمایه‌گذار با خرید یک ورقه بهادار، به سادگی و بدون ابهام با پشتوانه نوعی دارایی فیزیکی وارد بازار می‌شود.
در این صورت اضافه بر حفظ ارزش دارایی، امکان برنامه‌ریزی مالی برای تملک مسکن را نیز خواهد داشت.
از سوی دیگر رونق این بازار و راه‌اندازی نوآوری‌های فوق، به مانع‌زدایی بخش عرضه منجر شده و تامین مالی مجدد و به تبع آن افزایش توان تولید را به ارمغان می‌آورد.
منبع: تجارت‌نیوز
آخرین اخبار حوزه مسکن را در صفحه بازار مسکن تجارت‌نیوز بخوانید.
نظرات