به گزارش تجارتنیوز، سیاست «تمدید خودکار» اجارهنامههای۱۴۰۰ در سال جاری، براساس آنچه تحت عنوان «کلیه قراردادها» و همچنین «لحاظ ۶ مورد استثنا» در متن آن آمده، حاوی پنج اشکال و ابهام برای طرفین بازار است.
مهمترین نقطه کور این تصمیم، «سرنوشت اختیار مستاجرها» بابت تعیین فرمول رهن و اجاره یا حتی پایان دادن به سکونت در آپارتمان سال اول اجاره است.
از آنجا که «تغییر وزن رهن و اجاره ماهانه قرارداد۱۴۰۰» بهعنوان موارد مجاز برای «عدم تمدید خودکار» قید نشده است، درخواست آن میتواند مسیر توافق را مبهم و پیچیده کند.
دنیایاقتصاد نوشت، بر اساس بند ماده دوم، «در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات، ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد» میتواند از تمدید قرارداد اجاره با مستاجر فعلی خودداری کند.
سه مانع برای موجر و اخلال در فرآیند فروش ملک
از یکسو بهطور کلی املاک با مستاجر که برای فروش فایل میشوند، چندان با اقبال از ناحیه متقاضیان خرید روبهرو نمیشوند و بسیاری از خریداران ترجیح میدهند نسبت به خرید واحدهایی اقدام کنند که دردسر احتمالی مذاکره با مستاجر برای تخلیه یا در صورت تمایل، اعمال رقم جدید اجارهبها را نداشته باشند.
افزون بر این، گروهی از خریداران مسکن در بازار فعلی از جنس متقاضیان تبدیل به احسن و اندکی نیز از جنس خانه اولیهایی هستند که قصد سکونت در ملک خریداریشده را دارند. در نتیجه موجران برای فروش املاک خود در شرایطی که امکان حکم به تخلیه را ندارند، با مشکل روبهرو خواهند شد.
همچنین ممکن است مستاجر با موجر برای بازدید ملک همکاری لازم را نداشته باشد و وی به واسطه این مشکل امکان فروش را از دست بدهد.
مانع دومی که این بند برای موجران ایجاد میکند، مساله تعمیر و بازسازی قبل از فروش است که با توجه به حضور مستاجر در ملک، امکان آن وجود ندارد.
در واقع بسیاری از خانههای اجاری در بازار مسکن پیش از فروش نیازمند بازسازی و تعمیرات اساسی هستند و بر اساس روال موجود در بازار مسکن، معمولا ارزش خانههای بازسازیشده تا دو برابر هزینه بازسازی افزایش پیدا میکند.
مانع سوم نیز مربوط به مشکل اولیهای است که برای خریداران ایجاد میشود. به هر حال خرید خانه با مستاجر به منزله پذیرش این ریسک است که شاید مستاجر مذکور در زمانی که مالک جدید انتظار دارد، نسبت به تخلیه ملک اقدام نکند و این یعنی یک مشکل اولیه برای خریدار که با وجود آن، موجران در فروش واحدهای مسکونی دارای مستاجر احتمالا با مشکل روبهرو خواهند شد.
همچنین در بندی از ماده دوم قید شده «در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد» امکان خودداری از تمدید قرارداد با وی برای موجر وجود دارد.
هر چند در ظاهر این بند با هدف تامین منافع موجر پیشبینی شده است، اما از آنجا که تشخیص بدعهدی مستاجر به شوراهای حل اختلاف سپرده شده است، عملا موجران برای احقاق حقوق طبیعی خود ناگزیر به طی یک فرآیند قضایی هستند.
در واقع علاوه بر موجر، مستاجر و واسطههای ملکی، به استناد این بند از این پس پای دستگاه قضایی به عنوان ضلع چهارم دخیل در معاملات اجاره مسکن به قراردادها باز میشود و پروسه پیگیری بدعهدی مستاجران زمانبر خواهد شد.
سومین اشکال مرتبط با موجران نیز مربوط به بندی است که به موجر مجوز عدم تمدید قرارداد با مستاجر را درصورتی که فرزند او ازدواج رسمی انجام داده و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد، میدهد.
در اینجا نیز فرآیند اثبات اینکه مالک قصد دارد واحد مسکونی مذکور را در اختیار فرزند خود قرار دهد، کاملا گنگ است و افزون بر این، طی فرآیند قضایی برای استفاده از حقوق طبیعی هر مالک مانند اختصاص ملک خود به سکونت فرزندش، نوعی مشکلتراشی در بازار اجاره محسوب میشود و حتی میتواند به انصراف برخی مالکان از حضور در بازار اجاره بینجامد.
دو ابهام درباره اختیار مستاجرها
نخست اینکه مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذیربط اقدام کرده باشد و دوم اینکه مستاجر از پذیرش افزایش مبلغ اجارهبها در چارچوب سقف مشخص خودداری کند.
بهطور طبیعی مستاجران نسبت به اینکه «آیا قصد ادامه سکونت در ملک مورد نظر را دارند یا نه؟» و نیز اینکه «آیا تمایلی به تبدیل اجارهبهای خود با فرمول متفاوت یا به اصطلاح وزن متفاوتی از مبلغ رهن و اجاره ماهانه دارند؟» حق تصمیمگیری دارند. اما در متن قانون حمایت از مستاجران این دو موضوع با ابهام همراه است.
در واقع در هیچکجای بسته حمایت از مستاجران اشارهای به این موضوع نشده که اگر قرار است فرمول و نسبت رهن و اجاره با وجود رعایت سقف تغییر کند، حق طبیعی «تبدیل» برای مستاجر به چه نحوی قرار است ایفا شود؟
ابهام دیگر مربوط به زمانی است که مستاجر به هر دلیل قصد خاتمه دادن به قرارداد اجاره را دارد. در یک بند از ماده دوم اشاره شده در صورت عدم پذیرش افزایش مبلغ اجارهبها معادل نرخهای مصوب توسط مستاجر، امکان پایان دادن به قرارداد وجود دارد.
اما بهطور کلی در متن ضوابط به صراحت به این موضوع اشاره نشده که مستاجر در هر صورت این اختیار را دارد که به قرارداد خود پایان دهد و از تمدید خودداری کند.
نظر کارشناسان حقوقی و قعالات بازار مسکن
کارشناسان حقوقی معتقدند بسته مذکور در زمره قوانین حمایتی به شمار میآید و تنها در زمانی کارکرد دارد که مستاجر نیاز به حمایت داشته باشد.
در این صورت اگر وی قصد جابهجایی و عدم تمدید قرارداد داشته باشد، به حمایت قانونی نیازی ندارد. با این حال فعالان بازار اجاره مسکن معتقدند باید برای پیشگیری از مشکلتراشی در بازار اجاره، به صراحت به این موضوع در متن بسته مذکور اشاره شود، کمااینکه در غیر این صورت ممکن است در موارد خاص، برخی موجران با اصرار نسبت به ادامه سکونت مستاجر به واسطه ضوابط تمدید خودکار، از پرداخت مبلغ ودیعه مستاجر خودداری و او را ناگزیر به طی فرآیند قضایی در شوراهای حل اختلاف برای استفاده از اختیار بدیهی خود برای پایان دادن به قرارداد اجاره کنند.
باسلام من مستاجرم قراردادم۱۴۰۱/۵/۳۰تموم میشه صاحبخانه میخواد ۵۰درصد اضافه کنه به مبلغ رهن و اجاره ، آیا میتونم قبول نکنم یا اول برم شورا حل اختلاف اطلاع بدم
بعدش مگه مملکت قانون نداره باید ی کاری بکنن تاهرشخص با کدملی خودش میتونه ی سند مسکونی به نامش بکنه تا اینجوری دیگه کسی نتونه ۵تا یا ۱۰تا یابعضی ها هم شاید ۱۰۰تا خونه بنامشون بشه، هیچ کاری نداره به خدا خیلی راحت میشه جلوی دلالی و سوداگری را گرفت
باسلام من مستاجرم قراردادم۱۴۰۱/۵/۳۰تموم میشه صاحبخانه میخواد ۵۰درصد اضافه کنه به مبلغ رهن و اجاره ، آیا میتونم قبول نکنم یا اول برم شورا حل اختلاف اطلاع بدم
بعدش مگه مملکت قانون نداره هرشخص با کدملی خودش میتونه ی سند مسکونی به نامش بکنه تا اینجوری دیگه کسی نتونه ۵تا یا ۱۰تا یابعضی ها هم شاید ۱۰۰تا خونه بنامشون بشه، هیچ کاری نداره به خدا خیلی راحت میشه جلوی دلالی و سوداگری را گرفت
بعضی از موجرین خیلی دندون گرد و طمع کار هستند .تمدید خودکار بسیار به جا و عالی بود ممنون از رستم قاسمی
شما چیزی بنام تناسب میدونی چیه؟ وقتی تورم روی مصالح ساختمانی ده برابر شده نسبت تورم باید روی اجاره هم رعایت بشه وقتی سیمان از شش هزار تومان به چهل هزار تومان و یک پکیج از یک میلیون به ۲۰ میلیون یک حلقه سیم از ۱۰۰ هزار به یک میلیون و سیصد هزار رسیده اون آپارتمان هم اجارش باید نسبت به تورم محاسبه بشه در حالی که پنج سال دیگه صاحب خانه باید آپارتمانش از نوع بازسازی کنه شما ماشین به من میدی اجاره چند سال دیگه ماشینت افت پیدا میکنه به خرج میوفته مجانی به من اجاره بدی؟ وقتی قیمت کالا با ارز ۳۲ هزار تومان تو امارات ارزون تر هست مثلاً میلگرد که اصفهان کارخانه تولید میکنه ساختمان ساز تو اصفهان گرون تر از اماراتی با ارز ۳۲ هزار تومانی میخره. تو باید یخه اداره مالیات و بگیری چرا داری ۲۰۰ درصد مالیات میگیری باشه داری میگیری چرا تسهیلات نمیدی واسه خرید مسکن؟؟؟؟؟؟
طبق ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی زمانی که به شخصی اعتماد میکنید و مال منقول و یا غیر منقول در رهن کسی میکنید و آن شخص طبق قرارداد که دو شاهد دارد به هر دلیلی هر دلیلی پس نمیدهد خیانت در امانت صورت گرفته علاوه بر ضرر و زیان که بصورت حقوقی اجرا میشود کیفر خواست نیز باید صادر شود سه ماه تا شش ماه زندانی و ۸۰ ضربه شلاق در غیر این صورت اگه اجرا نشه قرآن و اسلام بصورت واضح نقض شده و اخلال در نظام اجتماعی و اخلال در نظام اعتماد عمومی ایجاد شده
نمیشه که اضافه نشه اونی که این لونه منبع درآمدش هست هم آدمه باید کمتراضافه کنن تا دو طرف آروم باشن
پیرو مصوبه سران محترم قوا در ارتباط با افزایش حداکثر 25 درصدی اجاره بها و تمدید خودکار قرارداد اجاره، چند نکته را عارض می شوم:
1_وقتی بحث اجاره واحد مسکونی مطرح است دیگر موضوع حق مالکیت خصوصی افراد مطرح نیست بلکه کالای مصرفی مردم محسوب می شود و باید توسط نهاد حاکمیتی/نظارتی قیمت گذاری صورت پذیرد. دقیقا مثل وقتی که شما به فروشگاه می روید و مثلا یک قالب پنیر می خرید. اگر قیمت یک قالب پنیر مثلا 20 هزار تومن باشد و روی آن درج شده باشد 100 هزار تومن و فروشنده بگوید کارخانه تولید کننده این محصول متعلق به یک شخص است و چون خودش تولید کرده و حق مالکیت خصوصی بر کارخانه و تجهیزاتش دارد لذا دلش خواسته 5 برابر قیمت مصوب قیمت گذاری کند و بفروشد. آیا شما می پذیرید؟ مسلما جواب منفی است. به عبارت دیگر صاحبخانه محترم، خانه مازاد بر نیازت داری و می خواهی از این راه کسب درآمد کنی؟ مانعی ندارد اما مثل همه کالاهای مصرفی دیگر نرخ مصوب دارد. نرخش به دلخواه شما نیست. حالا سوال این است پس حق مالکیت خصوصی افراد چه موقع موضوعیت پبدا می کند؟ وقتی که بحث خرید و فروش و به عبارتی انتقال مالکیت مطرح باشد. هر وقت خواستی خانه ات را بفروشی می توانی 1000 برابر یا بی نهایت برابر قیمت عرفی قیمت بگذاری. مسلم است که خریدار نیز مخیر است که به قیمت فضایی که تعیین کرده ای بخرد یا نخرد.
2_به آن دسته از صاحبخانه هایی که رشد تورم و گرانی کالاها و خدمات را بهانه می کنند و افزایش 25 درصدی را ناکافی می دانند باید پاسخ داد در عوض گران شدن همه چیز، خانه شما نیز گران تر از همه چیز شده است. مگر خانه شما ارزان شده که می خواهید تاوانش را از مستاجر بگیرید؟
3_افزایش حداکثر 25 درصد نسبت به سال قبل مبلغ کمی نیست. صحبت از ده ها میلیون بلکه چند صد میلیون ودیعه سال قبل است که 25 درصد آن مبلغ قابل توجهی است. لذا جبران رشد تورم و افزایش قیمت کالاها را برای آن دسته از موجرانی که اجاره بها را منبع درآمد خود عنوان میکنند خواهد نمود.
4_به همه مستاجران توصیه می کنم از این قانون که ظاهرا از سال آینده از اول هر سال ابلاغ خواهد شد استفاده نموده و در مقابل زیاده خواهی صاحبخانه ها تسامح ننمایند. حالا که قانون از شما حمایت نموده است اگر از آن بهره نبرید و اجاره های کمرشکن و زیاده خواهی صاحبخانه ها را بپذیرید، مقصر خودتان هستید. یعنی در جواب این سوال که چرا خانه ات را تخلیه کردی یا چرا اجاره به این سنگینی را پذیرفتی؟ عقل سلیم از شما نمی پذیرد که بگویید صاحبخانه مجبورم کرد. جا انداختن اجرای این قانون کار آسانی است که به عهده قشر مستاجر است. حتی از پارسال هم آسان تر است چونکه امسال قرارداد اجاره خودکار تمدید می شود. اگر صاحبخانه با این قانون مشکل دارد یا قصد تحویل گرفتن خانه اش را دارد وظیفه خودش است که به شورای حل اختلاف برود و دعوای حقوقی مطرح کند. البته که قانون جدید حمایت حداکثری از مستاجران دارد.
5_اگر این قانون گفته بود صاحبخانه حق دارد اجاره بها را 100 درصد نسبت به سال گذشته افزایش دهد. آیا صاحبخانه ها باز هم اعتراض می کردند یا در آن صورت از قانون تبعیت می کردند؟
اگر خودشان یا فرزندشان قصد اجاره کردن خانه ای را داشته باشد آیا از این قانون به نفع خویش بهره برداری می کنند یا اینکه تسلیم زیاده خواهی صاحبخانه ها می شوند؟
مگر هزینه هایی که برای یک ملک میشود اعم از نقاشی، لوله کشی، برق کاری، تعمییرات جزئی وکلی هزینه ها ۲۵ درصد افزایش پیدا کرده ؟؟؟؟؟ شاید ما بی خبریم!!!!!!!!!!!!!
ینی صاحب خونه اختیار خونشو نداره؟؟مگه میشه؟؟
انگار بری به یکی که ماشینشو گذاشته برا فروش بگی نه انقدر نباید بفروشی اونقدر باید بفروشی.خوب اگه قیمتش نباشه کسی نمیخره .برو پراید رو بزار ۳۰۰ میلیون ببین کسی میخره؟؟قیمت هرچیزی تو بازار هست قیمت دادن دستوری مسخرس.منم پامو میزارم رو گردن مستاجر حالا که خیلی خوشحالن.مالیات خونمم میزارم رو اجاره میگیرم باز فشارش رو شماها میاد.برین کارکنید زحمت بکشین بخرین.مگه بقیه مفتی بهشون دادن؟؟از تفریح و سلامتیشون زدن
حالا این تمدید خودکار چطوری انجام میشه مستاجر از کجا باید بفهمه چقدر باید اضافه کنه مالک هم همینطور آیا باید وارد سایت بشن یا برن املاک