چرا دولت باید بازار مسکن را به حال خود بگذارد؟

چرا دولت باید بازار مسکن را به حال خود بگذارد؟

متخصصان بازار مسکن می‌­گویند بدترین نوع برخورد دولت‌­ها با موضوع مسکن، ورود مستقیم آنها به این حوزه است. دولت­‌ها (states) در همه جای جهان به عنوان نموداری از اراده عمومی، عملا نقش نوعی الگوی اقتصادی را بازی می­‌کنند و کنش­‌های آنها در زمینِ اقتصاد، به روندها و خروجی‌­های اقتصادی جهت می­‌دهد.

محمد مهدی حاتمی: بازار مسکن از نظر بسیاری از فعالان اقتصادی و حتی شهروندان عادی ایرانی، مهم­‌ترین بازار داخلی است و اگر کسی اندک سرمایه­‌ای داشته باشد و از سرمایه‌­گذاری در این بازار غافل باشد، قطعا دچار زیان شده است.

الزام و نگرانی در باب تهیه مسکن که خود را در قالب استعاره‌هایی مانند «سقفِ بالای سر» هم نشان می‌­دهد، پیشینه­‌ای دست کم 50 ساله در اقتصاد ایران دارد، اما «انفجار بازار مسکن» تنها در سال­‌های اخیر صورت کنونی را به خود گرفته است. رشد چندین و چند برابری متوسط قیمت مسکن در کشور در خلال سال­‌های 1386 تا 1391 که به شکل‌­گیری یک حباب قیمتی در این حوزه انجامید نیز به این باور عمومی دامن زده است که پس‌­انداز خانوار الزاما باید به سمت بازار مسکن سوق پیدا کند تا در آشفته‌بازارِ افت ارزشِ واحد پولی کشور، اگر دست‌یابی به سود اقتصادی هم مقدور نیست، دست کم از ارزش دارایی­‌ها کاسته نشود.

در این نوشتار نشان خواهیم داد که چرا ورود دولت‌­ها در ایران به بازار مسکن، نه فقط کمکی به حل معضل کمبود مسکن در کشور نکرده و نمی‌کند، که این معضل را به بحرانی بدل کرده که یکی از ارکان بنیادین و در واقع متهم ردیف اول بروز «رکود تورمی» در اقتصاد ایران است.

دولتی که «پالس»های اشتباه می‌­فرستد

متخصصان بازار مسکن می‌­گویند بدترین نوع برخورد دولت‌­ها با موضوع مسکن، ورود مستقیم آنها به این حوزه است. دولت‌ها (states) در همه جای جهان به عنوان نموداری از اراده عمومی، عملا نقش نوعی الگوی اقتصادی را بازی می­‌کنند و کنش‌های آنها در زمینِ اقتصاد، به روندها و خروجی‌­های اقتصادی جهت می­‌دهد. سازوکار عملِ این فرآیند هم بدین شکل است که دولت‌­ها با جهت­‌گیری­‌های تقنینی خود و نیز با سوق دادن منابع، «پالس»هایی به کنش­گران عرصه‌­های مختلف اقتصادی ارسال می‌­کنند تا میزان اهمیت آن عرصه (در اینجا مسکن) را مشخص کنند.

این نکته را هم نباید از نظر دور داشت که منظور از دولت در اینجا کلِ قوای حاکمه است و به این ترتیب، به عنوان مثال، مجلس و قوه­ قضاییه هم عضوی از دولت (به معنای state) هستند. این نقش در ایران اما دو چندان است: دولت­‌ها در ایران، در یک سیر تاریخی، همواره نقش بزرگ­‌ترین کارفرمای عمرانی را داشته‌­اند و ورود آنها به هر حوزه اقتصادی، مثل کشاورزی یا مسکن، عملا با ارسال این پالس که این حوزه‌­ها در معرض توجه خواهند بود، معادلات اقتصادی را به هم می‌ریزد.

چه شد که به اینجا رسیدیم؟

این مقدمه‌چینی طولانی اما چه ارتباطی با بازار مسکن پیدا می‌­کند؟ آنها که با تاریخ اقتصادی ایران آشنا هستند احتمالا می‌دانند که اجرای طرح «اصلاحات ارضی» در ایران که در اوایل دهه 40 خورشیدی صورت گرفت، موجب شد موج عظیمی از روستاییان به شهرهای کشور، و به ویژه تهران، گسیل شوند و عمدتا در حاشیه شهرها ساکن شوند.

ریشه ناهمخوانی شگفت‌­انگیز میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن که حالا به معضلی تاریخی بدل شده را شاید بتوان به همین رویداد تاریخی نسبت داد، اما این موضوع بعدها به دلایل کاملا متفاوت دیگری هم تشدید شد. قدر مسلم آنکه اجرای اصلاحات ارضی در مقام یک طرح دستوری و از بالا به پایین که وجوهی از «مهندسی اجتماعی» را هم در خود داشت، چراغ اول بروز معضل مسکن را در ایران روشن کرد.

باری، اگر از ریشه­‌یابی دلایل و اسبابِ حبابی­ شدن بازار مسکن در نیم‌قرن اخیر در کشور بگذریم و تنها بر دو­ دهه اخیر تمرکز کنیم، ناگزیر از اشاره به برخی از رخدادهای ساحتِ اقتصاد سیاسی هم خواهیم بود.

اکنون حدود دو دهه است که گفته می‌­شود شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران بسیار عمیق شده و کشور ما برای فائق آمدن بر این معضل، سالانه نیاز به ساخت یک میلیون واحد مسکونی تازه دارد. از همین رو، طرح­‌های اقتصادی متعددی در خلال این سال‌­ها، برای حل معضل مسکن در کشور پیشنهاد و اجرا شدند که از میان آنها می‌­توان به طرح «مسکن اجتماعی» (در دوران وزارت عباس آخوندی به عنوان وزیر مسکن و شهرسازی در زمان ریاست­ جمهوری هاشمی‌­رفسنجانی) و طرح مسکن مهر (در دوران محمود احمدی­‌نژاد) اشاره کرد که هر یک به نوعی بر وخامت اوضاع بازار مسکن در کشور افزودند.

مسکنی که مهر نداشت

طرح مسکن مهر اما ضربه نهایی را بر پیکر بازار مسکن در ایران وارد کرد. دولت احمد‌ی‌نژاد برای سر و سامان دادن به بازار مسکن و تامین مسکن برای بخش بزرگی از بدنه رای خود که عمدتا از دهک‌های درآمدی پایین بر می­‌خاست، تصمیم گرفت نقش زمین را در قیمت­‌گذاری مسکن در کشور به حداقل برساند. به این منظور، بانک مسکن ناچار به اعطای تسهیلات بسیار عظیم (رقمی در حدود 40 هزار میلیارد تومان) به طرح مسکن مهر و حتی استقراض این بانک از بانک مرکزی شد.

این حجم از پمپاژ منابع مالی به یک طرح خاص اقتصادی تا پیش از آن در کشور سابقه نداشت و برخی معتقدند یکی از دلایل افت شدید ارزش ریال در برابر دلار در سال 1391 و همین طور تورم 42 درصدی در سال 1392 هم ناشی از افزایش نقدینگی­‌ای است که خود نتیجه ورود ناگهانی این میزان پول به اقتصاد ایران است.

طرح مسکن مهر این باور را در میان شهروندان ایرانی ایجاد کرد که باید به هر ترتیبِ ممکن، سرمایه‌­شان را به بازار مسکن انتقال دهند و در هر جای ممکن، ملک بخرند. همین پالسِ نادرست به بازار عرضه و تقاضای مسکن در ایران که مقصر اصلی آن دولت بود، به مازاد عرضه و مازاد تقاضا در حوزه مسکن انجامید: بسیاری بیش از نیاز شخصی و صرفا به قصد سود مسکن می­‌خریدند و تولید­کنندگان نیز بدون توجه به تقاضا در بازار، صرفا به تولید ادامه می­‌دادند.

250 میلیارد دلار سرمایه‌­ای که منجمد شد

خروجی این وضعیت چیست؟ در بازار مسکنِ ایران اکنون حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که تنها 470 هزار واحد آن در تهران واقع شده است. در واقع، به گفته عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی، اکنون تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در کشور، از تعداد خانوارهای کشور (که تقاضای حقیقی را شکل می‌­دهند) پیشی گرفته است. باز هم به گفته آخوندی، اکنون چیزی در حدود 250 میلیارد دلار از سرمایه‌­های شهروندان ایرانی، در همین خانه‌­های خالی حبس شده و از دسترس اقتصاد ملی ما خارج شده­ است. تنها از باب مقایسه: کل درآمد نفتی ایران در سال 1395، حدود 40 میلیارد دلار بوده است.

این را بگذارید کنار سرازیر شدن سرمایه­‌های مالی به بخش مسکن به جای سوق دادن آنها به بخش صنعت. ولی‌­الله سیف، رییس کل بانک مرکزی ایران همین چند روز پیش با انتقاد از نحوه فعالیت بانک­‌ها و موسسات مالی غیرمجاز در ایران، گفته بود این بانک‌­ها و موسسات به جای انجام وظیفه ذاتی خود (اعطای تسهیلات)، به امید کسب سودهای کلان، بیش از 60 درصد از دارایی‌­های خود را در بازار مسکن سرمایه‌­گذاری کرده­‌اند و حالا که این بازار درگیر رکود است، دچار بحران شده‌­اند.

«بیماری هلندی» و نسخه­‌های درمانی

سیاست­‌های پولی و مالی دولت‌­های نهم و دهم و در رأس آنها دامن زدن به واردات افسارگسیخته که خود ناشی از درآمدهای افسانه‌­ای نفتی بود، افزون بر این، «بیماری هلندی» را به جان اقتصاد ایران انداختند. بیماری هلندی در اقتصاد، به طور خلاصه عبارت از شرایطی است که وفور درآمدهای ارزی (عمدتا حاصل از فروش منابع طبیعی مانند نفت) به توقف یا کند شدن روند تولیدات داخلی در یک کشور می­‌انجامد.

مشکل اصلی اما معمولا در بخش مسکن ظهور می‌­کند: کند شدن روند تولید در داخل را می­‌توان به مدد منابع ارزی و به وسیله واردات مرتفع کرد اما مسکن تنها بخشی در اقتصاد است که نهاده­‌های قیمتی آن، مانند زمین، غیر قابل وارد کردن­ هستند. به همین دلیل به دنبال بروز بیماری هلندی در اقتصاد، قیمت مسکن به ناگهان بالا می‌رود و همین افزایش قیمت، مردم را تشویق به سرمایه­‌گذاری بیشتر در زمینه مسکن می‌­کند و دور باطلی شکل می‌­گیرد که خروجی آن، حبابی شدن بازار مسکن خواهد بود.

برای برون­‌رفت از این وضعیت اما چه راه­‌حل­‌هایی می­‌توان پیشنهاد کرد؟ اصلی‌­ترین راه حل به نظر می­‌رسد خروج دولت از عرصه فعالیت مستقیم در مسکن باشد. مسکن را باید تولید­کنندگان بسازند و دولت صرفا باید در نقش تنظیم‌­گر بازار، بر گسیل منطقی منابع به سمت تولید مسکن مناسب نظارت کند. افزون بر این، باید بانک جامع اطلاعات مسکن در کشور تهیه شود تا از تولید مازاد مسکن در کشور و اتلاف منابع جلوگیری شود. تا همین جا هم به نظر می‌­رسد دولت یازدهم، با عدم دخالت مستقیم در بازار مسکن، عملا بخش زیادی از راه را پیموده است.

نظرات
سردبیر تجارت‌نیوز پیشنهاد می‌کند